移英後感：在崩裂中，尋找自己的地方

除了謝霆鋒，香港新聞全部也是近日新地（新鴻基地產）旗下的西沙項目Sierra Sea。西沙在哪兒呢? 我想了半天也想不到，結果要上新地網頁才知道西沙在烏溪沙再入？烏溪沙又在哪兒呢？我又是不知道，只記得有年小六升中的夏令營，就在烏溪沙某個渡假村住了2夜3日，那個營地有卡拉ok房，我們一群同學最愛在K房唱歌。那年代最紅的是周慧敏，我們這些女生最愛就是唱《自作多情》，不是喜歡周慧敏，而是她的歌沒有難度。

Sierra Sea平均尺價港幣$9499起，以香港新樓來說，縱使地區偏遠，尺價亦不算貴，值不值得買則視乎個人能力及喜好。Sierra Sea能夠引起我注意，因為資深投資者Ken Sir接受了傳媒訪問。

記者問今次預算用多少錢？Ken Sir答：「1000萬內囉，呢個盤幾平架，即係你順綷當會所都幾扺，清水灣哥爾夫球會，會藉都400幾萬，無樓咼，呢度賣300幾萬有咁大個會所。即係我講價單，第一張價單一定無得輸既，投資角度講upside 講downside, 同計個風險投資直搏率， 當個發展商第二期加價呢，第一期就唔會有downside 啦，但係我剩係講個D光豬價啦，即係full paid 價，唔講個D呼吸plan ，mortgage plan個D，個D用溢價10 幾個% 賣俾你，若然用full paid 個價錢，第二張價單一開，你第一張價單就無得輸。

「投資，當然係投資啦，租金回報大約4%，新地補地價補咗200億，基建60億，未計建築費，建築費係講緊1萬蚊尺以上， 但賣出黎係實用面積丫嘛，所以實用也大概8成左右，呢一轉應該係發展商輸俾你既，輸得都唔少下。我揀2 間丫嘛，一間價靚咪走咗佢囉，我預加幅10% 以上，即係唔係樓價升值， 我本身睇樓價會跌，但因為平丫嘛，即係明明你買個Hermes 要10萬，而家6萬你都會買。係低水原因導致我入市，我唔係睇樓價升。即係平既我都會買囉，我琴日買咗個荃灣中心300幾萬，但荃灣中心（46年樓齡）都係新鴻基樓，呢個新盤又係新鴻基樓，但呢個新盤咼都係300幾萬⋯我今年大概用咗5000萬入市，全年目標用1億⋯」

Ken Sir 是誰呢？我初時以為他是從前現代教育的Ken & Roger，但再看看鏡頭下的Ken Sir，他又不似Ken & Roger 的 Ken，反而似Roger多些。我再Google一下Ken Sir，原來他是新一代劏房大王，公司好像又上市又什麼什麼。ok ～ 我對從事劏房業務的人沒有好感的，有人說Ken Sir 為發展商有造勢之嫌。可能是，不過Ken Sir 也並沒有盲目的讚， 此番「Full paid 短期無得輸」之論，已明確告知此樓盤要快入快出，假設外在因素沒有太大變化下，才可以短線套利，低水搏收成。

聽說倫敦的樓宇成交今年1月至3月直線下跌，通常1月至3月的成交也弱，不過今年特別弱。原因有很多，例如全球經濟不穩，特朗普的飄忽關稅政策加速全球步入滯脹(Stagflation)，導致投資者轉趨謹慎，𢵧置或延遲投資。英國的移民政策又令土耳其的有錢人卻步。再者，英國的租務市場雖然活躍，但租金開始回落，證明租金已達到頂端，現在正在下降尋找新的價格平衡點，英國的業主在租金回報下降下，不但不考慮入市，反而加速放售。

朋友在英國的發展商做市場策劃，水靜河飛的1至3月令她叫苦連天。若然她知道在經濟下行的年代，香港新盤的樓市還有Ken Sir，她一定望麈莫及。香港的樓市曾經是極度瘋狂，歷史上香港物業可以令個人資產急速增值，所以就算樓市大副下行，發展商只要肯降價，新樓依然大有市塲。水漲船高，水退擱淺，新樓在水退下低開，舊樓巿埸自然受壓，而且不知壓至何時，1年前，朋友本來打算移民，亦因為物業放不出，不得不打消念頭。

移英2年，至今依然常被問及移英的事情及英國樓市。我不懂看英國樓市，不過英國的稅務繁多，在英收租成本比在港收租貴，英國人的All day Breakfast 可以200年不變，不過英國政府的建築法規就年年改變，今年就針對大門門檻的總高度不得超過15毫米，邊緣超過5豪米的門檻又要以圓角和斜面處理。大約3年前，英國又更新通風與室內的空氣質量。名義上是為你好，其實就搵你煩。

若然大門總高度低於15毫米，怎辨呢？管理處首先為你找個consultant去審視你家大門，然後安排Carpenter幫你把門檻調節至標準，此下令每年管理費增加得「合情合理」。若然管理處沒有為你跟進，放心！長命債長命還，此筆「更正及改善」建築條例的工程費，在你出售物業前，要全部做足。自住則沒有問題，不會硬性要求你處理，不過累積下來的建築條例沒有定期完成，自然令物業價值下降，也令將來買賣的成本上升。我當年在香港的單位，從來沒有法規要求大門要怎樣，空氣流通要怎樣等，就算要更換鋁窗的樓宇維修令，也是十幾年才一次。

有個朋友租住倫敦Collindale的一個2房單位，由於物業已有15年，2017年及2024年就增修了洗手間地板應具有防滑性。業主當年買入此新樓作收租用途，從發展商買入時地板是光面，由於改裝洗手間的地板成本頗高，蠶食租金收入，業主一直沒有正視問題。朋友的同事告訴朋友，她可以以此向業主壓租，甚至舉報業主。由此可見，在英國做業主絕不容易。維護及營運成本高，賣出物業時，若然不是自住物業，得付資產增值稅(Capital Gain Tax) 。如果香港有資產增值稅的話，應該不容易成就新劏房大王 - Ken Sir。

前日，朋友又問我「英國好唔好？」講真，英國唔係好好，英國的天氣尤如其命格，天氣好3日，又衰3日，沿地踏步。不是好，也不是差。若以成績論英國，英國考C+。要數英國的不是，我有時也不好意思說，怕內容太政治正確，一不小心上了大公報。我和大哥，二哥，姐有個Chatgroup，我一天到晚罵英國。姐有日質問：「好的標準是什麼？你想人民有自由，政府聰明又有錢，你覺得可能嗎？」 我無言以對，即時collect skin，下線遠走高飛。

朋友就像當年的自己，在港渾身不自在，一看新聞又覺得不對勁，那不看新聞倒可以了，可是事情又沒有那樣簡單。當年我就是如此，想多了就到黃大仙廟求了三支簽，第一求移民，第二求留港，第三求可否買下倫敦的新地方。 這些簽文我至今還存於手機內，自己沒有信心就求神，大哥還笑我要不要帶個簽筒移民，方便日後在海外求簽。 應否移民此事， 就算現在在倫敦生活愉快，任何結論也言之尚早，我想要到老年時，有日回首，才能蓋棺定論。

英國好不好呢？ 屋苑的讀書群組的本地人就說不好，她身為英國人最不滿稅收制度，tax on tax on tax， 最簡單又反映不公的例子就是英國的遺產稅（IHT，inheritance tax) ，死去的那個市民，一生已經交盡了說，餘下的資產應當屬自己的家人，可是政府連死也要交稅。 免稅額是32萬5千鎊， 多過32萬5千鎊的資產要付40% 遺產稅給政府。此個稅率高於加拿大，免稅額又少於美國。假設你在倫敦有一層一房單位， 已經跌入税網，而因為近年樓市的大副調升，去年政府的遺產稅收入達至歷史高峯。

為何英國政府連死去的人也要割韮菜呢？因為窮，無錢。 任何政黨也知道此個稅收不公，保守黨及Reform UK 曾承諾會取消或修正遺產稅，不過我頗肯定任何政黨上場也不會動遺產稅，因為若然沒有了遺產稅的收入，怎樣balance the book 呢？

本地人朋友說，英國政府是共產黨來的，你可以有自由，不過你的資產，政府跟你共產。她說政府尚未有exit tax， 如果太多人離開英國，exit tax 又隨之而生。 本地朋友一早已決定移民西班牙，3年前在西班牙買了個住所，為的就是逃避英國共產黨。

她有天問我，你打算留下嗎？ 我暫時頗喜歡英國，也心存感激有此移民的機會。 在香港也會很好，不過精神會感到壓抑。 在英國，我可以做回自己，想閙就閙，社會文化上亦沒有香港那麼世俗勢利，英國的食材亦非常優質，一大片蘇格蘭野生三文魚才£4。另外，倫敦的家比香港大得多，可以在客廳看夕陽，看日出，看對岸的一片綠地。生活品質比香港好。我有時想，這些都是稅項包含的，假設你交£10 稅，£1 空氣，£3空間，£1 食物， £2 文化， £3自由。 想深一層，又沒有那麼介懷稅項。

姐說：「人家稅收又不是只是你一人，千千萬萬人也是如此生活，你嘈什麼？」 又是的，英國人其實也很單純和善，思想簡單。英國是窮，人民就窮風流，餓快活。 英國人可以窮風流，難道我不可以嗎？

可以，不過⋯ 感覺就像你在一間大公司工作，你能過活，安全感是有，但隱隱的感覺到此大公司的千瘡百孔，背後支撐的結構正在慢慢崩裂。

（下回再續）