[數學好好玩]公設比到底是什麼?

讓我們一步一步來破解公設比的話術。

首先，台灣並沒有任何法律規定一個建築物的公設比要高於多少或低於多少，就像台灣法律沒有規定你家馬桶佔浴室的比例多少。公設比只是一個數學公式，計算你「實質擁有的公有坪數」佔「實質擁有的全部坪數」的比例。就像馬桶浴室比例也有公式，但你不會因為馬桶的大小而抱怨這個房子，大家卻會因為公設比多大多小抱怨，不是很奇怪嗎? 你不喜歡馬桶小的房子，就買馬桶大的房子啊。你不喜歡公設高的房子，就買公設低的房子啊。

你可能會說:「現在市場上全部都是公設30%以上的房子，整個市場被建商壟斷，我想買30%以下的房子，甚至10%以下的房子都買不到啊!」這個市場的確有被壟斷的現象，但會有這個壟斷現象，可能不只是建商的推波，某些住戶也是助瀾此現象的原因。

其實台灣1980年前還沒所謂「虛坪制」，法律上來說就是「實質擁有的公有坪數」。但因為以下三個原因，促使政府開始一步一步「容許」建商使用虛坪來販賣房屋。

第一個原因: 公安，這個是為了減少居住風險。比如多少住戶要有多少逃生梯，消防設備要做到怎樣。這個都有法律規定。而這些為了降低居住風險的設施佔了不少「建坪」，而如果這些不算錢，建商就不想蓋房子了。政府為了能有效推動這個公安政策，只好同意建商把這些為了消防安全多出的「公有建坪」塞到「私有建坪」裡面。而建商也在那個時空背景下，開始用「單價不變，空間變大」的話術洗腦住戶。某些住戶為了公安買單了這個「虛坪」概念。

第二個原因: 該房屋屋主的生活品質，這個是為了增加居住幸福感。政府也注意到住的舒服會增加人民的幸福感，所以開始用獎勵的方式鼓勵建商多設置「公有幸福設施」。這些就像公共泳池，還有閱聽式、娛樂室以及健身房等等，這些都是在提升該大樓或社區居民的幸福感。而獎勵的方式，就要提到另一個法律有規定的數學公式，容積率。每塊土地面積(即地坪)都會依照都市計畫嚴格規定其容積率，簡單來說就是你單位地坪可蓋多高的大樓。為了增加居民幸福感，只要你有幸福設施，政府就獎勵在規定的樓層上再多蓋幾層樓而不會違法。換句話說，幸福設施的建坪不列在容積率計算範圍內。

第三個原因: 國民或市民生活品質，這個跟第二個原因類似，但這個更抽象更難讓人理解。簡單來說，政府有設置一個「開放空間獎勵容積條例」。這個「開放空間」跟上述的「公有幸福設施」或是「公有建坪」不一樣。「公有建坪」是所有共同持有者(也就是住戶)擁有的，並且外人無法享用。比如游泳池外人不能任意使用。「開放空間」雖然也是共同持有者擁有，但外人卻可以任意進出。這個最有名的案例就是「騎樓」，其實每個透天厝都可以利用「騎樓」這種「開放空間獎勵容積」來增加自己的建坪，而騎樓就是所謂外人都可以走，但該土地是該房子的人擁有。「騎樓」的議題可以值得再開一個文章說明。

總結以上三個原因:「公安規定」、「提升屋主生活品質容積獎勵」與「提升周遭市民生活品質的開放空間容積獎勵」這三個法律規定與獎勵的數學公式造就了「公設比」最低都是20%起跳。當然如果屋主不在乎生活品質，只在乎公安規定，「公設比」是可以低於10%的，但不可能變為0%，因為消防規定是底線。但現實中這種低公設比的房屋只發生在單塊地蓋透天厝的案例中。

最後，大家不要再被「公設比」搞得頭昏腦脹，它就是建商話術你的東西，它要高要低只是一個計算的結果，並沒任何意義。大家買房還是先注意「公安有沒有要求」(這個政府也會幫你把關)，還有此建物呈現的「公共生活品質」有沒有符合你的需求。如果很多人都不喜歡太多公共空間形成風潮，其實建商也是可以根據此風潮蓋沒有生活品質的集合式住宅。