房子沒有建物權狀，就一定不能貸款嗎？先搞懂「未保存登記」真正卡在哪裡

「這間房子明明是我的，為什麼銀行不願意貸？」

這是遇到未保存登記建物的人，很常出現的第一個疑問。

房子住了幾十年，水電都有，甚至每年也都有繳房屋稅，突然要拿房子辦貸款，才發現：

地政資料裡找不到建物權狀。

這時候很多人第一個反應就是：

「那是不是這間房子完全沒有價值？」

其實不能這樣直接下結論。

真正要先搞清楚的是：

你的房子為什麼沒有建物所有權第一次登記？土地現在是誰的？建物與土地的關係如何？目前有沒有其他設定？

這些條件不同，後面的處理方式也會完全不同。

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什麼叫「未保存登記」？

簡單講，就是這棟建物沒有辦理「建物所有權第一次登記」。

因此你可能會遇到一個很特殊的狀況：

土地有權狀，但是房子沒有建物權狀。

這種房子在台灣並不是少見的特殊案例，尤其一些早期興建的老屋，更容易遇到這種情況。

所以「沒有房屋權狀」這句話，本身其實還不足以判斷這間房子能不能融資。

要先把土地、建物、所有權及實際使用狀況弄清楚。

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為什麼銀行看到「未保存登記」通常會比較保守？

這裡是很多人真正卡住的地方。

銀行做房屋抵押貸款，重點不只是「你有沒有一棟房子」。

而是：

這個擔保品的權利關係是否清楚？如果未來真的需要處分，金融機構能不能清楚實現自己的抵押權？

如果建物沒有完成所有權第一次登記，銀行在認定擔保價值及抵押權設定時，就會遇到比較複雜的問題。

因此不能單純說：

「房子值1000萬，所以銀行應該貸800萬。」

銀行看到的是可被接受的擔保價值與風險，不只是市場上的房價。

這也是未保存登記案件與一般房屋貸款最大的差別之一。

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那是不是「未保存登記＝完全不能融資」？

也不能這樣講。

網路上確實可以看到不同業者對未保存登記案件有不同的承作條件；有些只接受完整房屋及土地所有權，有些則會針對特殊不動產另外評估。(好事貸®二胎房貸由銀行資歷團隊，解決您的資金需求!)

所以真正重要的不是看到一句：

「可以貸。」

或：

「不能貸。」

就直接決定。

而是要問：

「你的這一件，到底卡在哪裡？」

例如：

* 建物沒有保存登記

* 土地是持分

* 土地上還有其他設定

* 建物與土地所有權人不同

* 房屋年代久遠

* 有房屋稅籍但沒有建物權狀

* 原本就有第一順位貸款

這些條件如果混在一起，案件的判斷就會完全不同。

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最容易犯的錯：把「房屋問題」當成「貸款問題」

假設有一個人：

房子住了30年。

土地是自己的。

每年都有繳房屋稅。

但是沒有建物權狀。

他去銀行申請貸款，被告知：

「這個條件不好做。」

很多人聽到這裡就會認為：

「我的房子不能貸。」

其實這時候比較正確的做法是先把問題拆開。

第一層：建物為什麼沒有保存登記？

第二層：土地的權利狀況如何？

第三層：建物有沒有其他法律或產權問題？

第四層：如果不能以一般房屋貸款方式處理，還有沒有其他合理的融資評估方向？

這四層沒有弄清楚之前，直接談利率或額度，其實都太早。

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如果是「土地有價值、建物沒有權狀」呢？

這就是未保存登記案件很值得注意的一個地方。

因為很多人把注意力全部放在：

「我的房子沒有權狀。」

但真正具有可評估價值的，可能是：

土地本身。

例如土地位置、面積、使用分區、持分狀況、既有設定及市場性，都可能影響整體不動產的評估。

也因此，遇到特殊案件時，不能只看「有沒有建物權狀」這一項。

要把整個不動產拆開來看。

這也是不動產融資與一般消費型貸款很不一樣的地方。

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東富看特殊案件，不會只問「有沒有權狀」

這也是東富金融服務希望建立的專業差異。

遇到未保存登記或其他特殊產權案件，我們不會因為看到「沒有建物權狀」就直接把案件歸類成：

可以。

或：

不可以。

真正需要看的，是整個不動產的條件。

包括：

土地權利狀況

建物實際狀況

產權是否完整

目前抵押及設定

區域與不動產價值

資金需求

以及借款人目前的整體財務條件。

這些資料放在一起之後，才比較有可能知道：

問題究竟出在哪裡，以及有沒有值得繼續評估的方向。

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有一件事反而要特別小心

看到網路上有人寫：

「未保存登記也可以貸。」

不要馬上就把它理解成：

「我的房子一定可以貸多少。」

這兩件事完全不同。

特殊案件最怕的就是資訊只講一半。

真正專業的評估，應該把可以做的部分、不能做的部分、風險在哪裡，以及需要補什麼資料講清楚。

如果案件條件不足，也應該直接告訴客戶。

而不是先用一個很漂亮的額度把人吸引進來，再談後面的事情。

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如果你的房子沒有建物權狀，先不要急著找「哪家願意借」

先把下面幾件事弄清楚：

① 土地權狀還在不在？

② 土地是自己單獨持有，還是持分？

③ 建物為什麼沒有保存登記？

④ 有沒有房屋稅籍或其他可以確認建物狀況的資料？

⑤ 土地目前有沒有第一順位或其他設定？

⑥ 你真正需要多少資金？

這些資料比一句：

「我的房子可以貸多少？」

重要得多。

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東富想做的，是把「特殊案件」先看懂

不動產融資不是只有標準答案。

一般房屋有一般房屋的評估方式。

持分不動產有持分的問題。

未保存登記建物又是另一種情況。

因此，東富金融服務把專業不動產融資放在核心位置，原因就在這裡。

我們認為真正的專業，不是什麼案件都說可以。

而是：

先把案件條件看清楚，再告訴你哪裡有空間、哪裡有問題，以及下一步應該怎麼判斷。

如果你手上的不動產比較特殊，與其先問：

「哪裡可以借？」

不如先把自己的產權與不動產條件弄清楚。

先評估，再決定。

東富金融服務 | 專業不動產融資 0809-050-899