老屋屋齡太高不能貸款？真正影響額度的是這兩件事

老屋屋齡太高不能貸款？真正影響額度的是這兩件事不少人拿老屋詢問貸款時，最擔心的就是屋齡：「房子已經30年、40年，還能貸嗎？」銀行確實可能因為屋齡、建物耐用年限或轉手性降低貸款成數，但屋齡高不代表一定沒有額度，評估老屋能不能貸，真正重要的通常是土地價值與房屋所在位置。

第一件事：土地本身還有多少價值

老屋的建物會隨著時間折舊，但房子下面的土地不一定會跟著貶值，尤其是透天厝、老公寓或位於市區的老房子，建物雖然已經使用多年，土地持分與地段仍可能具有價值。若附近有穩定的實價成交紀錄，土地價格也有支撐，老屋仍可能具備貸款空間，因此，評估時不能只看到「屋齡40年」就直接判定不能貸，還要看土地坪數、持分比例、使用分區及附近行情。

第二件事：房屋位置與流通性

同樣是30年以上老屋，位於台中市區、成熟住宅區或生活機能完整的地點，和位於偏遠地區的評估結果可能完全不同，資金方會看房屋附近是否容易買賣、近期有沒有成交紀錄、道路與交通是否方便，以及房屋目前的使用狀況。位置好、流通性高，即使屋齡較高，仍可能比偏遠地區的新房子更容易評估。

銀行不做，不代表民間也不能評估

銀行除了看房屋，也會看借款人的收入證明、信用狀況、負債比例與貸款年限。老屋加上收入或信用條件不足時，銀行可能直接降低成數或不承作，民間房屋貸款的評估方式較有彈性，會重新檢視土地價值、房屋位置、原貸款餘額與設定狀況。有些案件不是房子沒有價值，而是不符合銀行既定的核貸標準，不過，民間評估也不是完全不看還款能力。正常的資金方仍會確認借款人的收入來源、資金用途，以及每月是否能穩定繳款，老屋能不能貸，不能只用屋齡決定。土地有價值、位置有流通性，即使是30年以上老屋，也可能還有額度可以評估。

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