都更中的「孤勇者」：當讓利成為慣例，勇者的存在還是大義嗎？

嗨、這裡是昭糕。最近在都市更新會議的現場，聽到了一段讓人玩味、把人性和利益放在檯面上博弈的論述。那是更新進度即將進入權利變換的公開說明會，會議目標是宣導權利變換的流程須知、必須遵守的時間點和其他注意事項等內容。

權利變換的手牌：規則與現實的拉鋸

在都市更新的權利變換中，地主手上的「權值」是由三家估價師事務所評估、最終採用總估值最高的版本、去計算用來換取未來新房子的貨幣 。而新房子的「當前價值」與營建成本（共同負擔）也各自有一套有法有據的計算邏輯。

簡單來說，權利變換的規則就是用「權值」扣掉「共同負擔」後的「剩餘權值」，去換取新房子的「當前價值」，多退少補。

規則設計本意是好的，透過「更新前價值」來退款，促使大家成為利益共同體。但是房子實際落成後的房價漲多跌少，多退少補的現實反而讓選屋階段的「當前價值」成為了絕佳的投資低點。於是許多人開始盤算著該怎麼「多買一點」。

一個巴掌拍不響，有人想買也得要有人想賣才行，所以矛盾點就浮現了。

實施者沒說的事：超選限額 10% 慣例的由來

值得一提的是，計算「共同負擔」的營建成本並不是照實支出，而是按照當前的規定逐條列舉。這是為了保障地主的權值不會因市場波動而縮水，由實施者單方面承擔營造風險、融資利息與管銷成本的機制。

對實施者來說、這樣相對嚴苛的投資環境換來的是未來新房屋的銷售額，也就是完全依賴於地主選屋完成後剩餘的房屋來創造利潤。 

這就是更新事業的現實面：每一個超出「權值」的選屋結果（超額選配），都會確實地削減實施者的利潤。

按照都更規定，參與選屋僅保障「至少一戶」，超額選配者本就該與實施者進行協商。但協商一向是曠日廢時、連帶著成本也節節攀升，為了減少協商需求、加速作業流程，業界才形成了「超額選配價值不能超過權值 10%」的不成文慣例。

本質上，這 10% 就是實施者為了縮短拉扯時間、主動釋出的讓利。但慣例這種事情總會讓人覺得理所當，然所以接下來上演的就是整場會議最耐人尋味的高潮了。

在風口上跳舞的「孤勇者」

現場一位發言人慷慨激昂地表示，他查過法規根本沒有「超額選配不得超過 10%」的明文依據，並強烈抨擊：所以只保障選到一戶根本沒道理，應該至少保障能選到兩戶；超額選配上限也不該只有 10%，應該拉高到 20% 以上才是真正保障地主權益。

這話聽在懂行的人耳裡其實還挺微妙。這 10% 本是實施者為了加速作業、減少扯皮而主動釋出的讓利空間，但長期以來被懂或不懂的人們口耳相傳，竟然搖身一變成為了地主應有的權益。再經由發言人的口條包裝，貪心不足甚至成了爭取地主權益的大義，仿佛自己就是對抗萬惡資本的孤勇者。

現場的機關代表維持著事不關己的優雅；多位專家學者心知肚明，卻沒有人願意去拆穿這場戲。大家都不想淌這渾水，最後只能由實施者代表摸著鼻子出來緩頰，承諾後續會統一以書面通知、絕對不會有私下協議之類的黑箱，這場會議才勉強過關。

後記

幾天後聽說這件事呈報上去的回覆結果，毫不意外地是維持現狀。

這齣荒唐的戲碼，大概只有乘風而上的那位收獲了名聲，對其他人來說都是無謂的耗損。畢竟在利益與大義的交織下，只有大聲的人贏得掌聲。當時就連身為公正第三方的都市更新專業者，也只能用：「相關意見會紀錄在案，未來若審議單位認為有問題再一併解決。」的官腔搪塞過去。

舞台上的大戲，大家各司其職各取所需，而實質的代價與風險，最終還是只能默默回到現實的棋局中繼續運作。