為什麼自己算的房屋可貸額度，和實際評估差這麼多？

「房子市價1,000萬，貸七成，不就是700萬嗎？」

這是很多人在估算房屋貸款時最直覺的想法。

但實際申請貸款後，卻常常發現：

自己算的額度，和實際評估結果差很多。

這是進行不動產融資評估時，經常遇到的問題。

因為真正的房屋融資評估，從來不是單純把「房價 × 成數」算出來。

房屋價格，不等於貸款評估價值

首先要分清楚：

市場價格與金融機構採用的擔保品價值，不一定相同。

房屋市場價格受到地段、屋齡、樓層、屋況、近期交易狀況等因素影響。

金融機構進行授信時，則還會從擔保品條件、流通性、風險以及自身授信政策等角度評估。

所以看到附近房屋成交價格，就直接乘上一個貸款成數，只能作為非常初步的估算。

第二個問題：原本已經有多少貸款？

假設房屋評估價值為1,000萬元。

如果目前還有600萬元房屋貸款，很多人會直接認為：

「那我還有400萬元空間。」

但實際評估時，還需要進一步確認既有貸款餘額、抵押權設定、順位，以及整體授信條件。

因此：

房屋價值－目前貸款餘額

不能直接等同於「一定可以再貸出的金額」。

這是房屋融資估算最常出現的誤區之一。

設定金額，也不等於目前欠銀行多少

另外一個很容易搞混的地方，是地政謄本上的抵押權設定。

抵押權設定金額與目前實際尚未清償的貸款本金，並不是完全相同的概念。

如果只看到謄本上的設定金額，就直接當成目前負債金額，可能會造成融資空間判斷錯誤。

因此，東富在評估不動產融資時，不會只問：

「你的房子現在值多少？」

還需要把現有貸款、剩餘本金、抵押權及順位等條件一起整理。

為什麼同一間房子，不同時間可能得到不同結果？

因為房屋融資不是固定公式。

可能影響結果的因素包括：

* 房屋目前的市場與鑑價狀況

* 區域條件

* 現有貸款餘額

* 抵押權設定與順位

* 借款人的整體負債

* 收入與還款能力

* 金融機構當期授信政策

因此，「去年可以貸多少」和「現在可以貸多少」出現差異，並不奇怪。

網路試算，可以參考，但不能當成核貸結果

現在網路上有許多房屋貸款試算工具。

輸入房價、貸款金額、利率與年期，就能快速算出一個數字。

這對於初步了解月付金或資金成本確實有幫助。

但試算結果與實際融資評估之間，仍然存在差距。

原因就在於：

試算通常是在計算數學結果；專業融資評估則是在判斷一項不動產實際可以承擔多少融資。

兩者不能完全畫上等號。

東富看的是「整體融資空間」

東富金融服務的專業不動產融資評估，重點不是先告訴客戶一個漂亮的數字。

而是先把幾個核心問題釐清：

不動產目前價值多少？

現有貸款還剩多少？

抵押權設定與順位如何？

借款人的整體財務條件如何？

目前真正可以運用的融資空間在哪裡？

把這些條件整理清楚後，才有辦法進一步判斷增貸、二順位或其他不動產融資方式是否適合。

不要只問「我的房子可以貸幾成」

如果你正在評估房屋貸款、增貸或其他不動產融資，真正值得先了解的，不一定只是「可以貸幾成」。

更重要的是：

你的不動產目前到底具有多少合理的融資空間？

這需要把房屋價值、既有債務、抵押權狀況與個人條件一起看。

東富金融服務以專業不動產融資為核心，提供不動產價值與融資條件的評估與規劃。

如果目前正在面臨貸款額度不足、增貸評估或資金規劃問題，可以先把自己的不動產條件整理清楚，再判斷下一步。

先看懂資產，再決定怎麼運用資產。

這才是東富認為不動產融資評估應該有的基本態度。

東富金融服務 | 諮詢專線 : 0809-050-899