[Podnote]美國房市將進入多年的空頭走勢
一、 美國房市的整體展望：修正才剛開始，且將超越全球金融危機 (GFC)
Melody Wright明確指出，美國房市目前正處於修正階段，預計未來18個月房價將持續下跌。她進一步強調，這場房市修正的嚴重程度「將會比全球金融危機更糟」。從現在到2026年底，她認為房市將持續惡化。雖然人們可能會對此感到沮喪，但她強調「這些事情需要極長的時間」來發展。
Adam Taggart總結，房市修正目前仍處於「早期階段」，預計將是「一個多年的房市修正」。全國平均房價的「重力終於開始發揮作用」。Melody Wright在播客中不斷重申，她對房市的展望與其他一些分析師（如Ivy Zelman，其預期2025年全國房價將下跌，但2026年將會好轉）有所不同。Melody Wright堅信，市場的基本面，包括人口結構和供需關係，將主導房價走勢，而非「通膨論者」認為的價格會持續上漲。
二、 市場分化：修正從熱門區域蔓延至全國
當前美國房市呈現「兩極分化」的局面。一些市場正經歷嚴峻的修正，其中「德州、佛羅里達州名列前茅」。值得注意的是，這種修正的「感染正蔓延至加州」以及其他多個州。Melody Wright在很早之前就與Adam Taggart討論過加州的狀況，並分享了7月份加州20多個城市房價同比和環比均下跌的數據，這是一個重要的信號，因為房價通常具有季節性模式，南方各州通常會在下半年出現下跌。
然而，美國中西部和東北部的一些州仍呈現不同的景象。Melody Wright指出，在這些地區，房市的疲軟跡象首先出現在「度假城鎮」，這些城鎮通常擁有大量旅遊業和Airbnb短租房。由於旅遊業下滑，Airbnb等短租物業不再有足夠的現金流，因此這些度假屋的價格開始下跌。這種「傳染」效應預計將從度假區蔓延到這些州的「常規區域」。她已經在紐澤西州的一些城市觀察到房價同比和環比的下降。她預計，東北部地區很快就會出現房價同比下降，例如費城和匹茲堡已經出現環比下降。
即使是曾被認為受保護的市場，如阿肯色州的本頓維爾（因沃爾瑪總部而受青睞），也開始顯現出疲軟。Melody Wright認為，本頓維爾的房屋銷售量上升並非市場火熱的表現，而是「賣方被迫出售」的跡象，類似於商業地產領域的情況。此外，她也提到中西部地區，許多投資者曾湧入俄亥俄州等地尋找可負擔的房屋，但現在那裡的市場也開始轉向，例如克利夫蘭的房價已經同比下降。
三、 房市修正的核心驅動力與壓力來源
Melody Wright和Adam Taggart深入分析了導致當前房市修正的幾個關鍵因素：
交易量低迷與負擔能力危機：
當前房市的銷售量是「30年來最差」，甚至比全球金融危機時期還要糟糕，這是在美國人口增加了20%的情況下發生的，這讓Melody Wright感到「震驚」。
在2023年和2024年，只有那些「負擔得起」或「政府補貼」的買家才能進行交易，這在一定程度上維持了中位房價的居高不下。
然而，問題的本質是「人們根本無法負擔這些價格」。Melody Wright指出，許多賣家對房價「非常自欺欺人」，認為無需翻新也能以高價出售房屋。
建商行為與新舊房價差距：
目前「新房中位價遠低於現有房屋中位價」。這種現象在過去僅發生過一次，即2005年6月。
建商為了銷售房屋，正在提供大量的「價格優惠或讓步」，例如每筆交易平均約45,000美元的讓步，加上降價，使得新房價格比現有房屋中位價低約80,000美元。
這種「香蕉式」的差距不可持續，Melody Wright認為建商的行為「預示著即將到來的趨勢」。她觀察到，從2012年以來，新房價格平均每月比現有房屋高出53,000美元，因此目前這種反常現象值得密切關注。
銀行收緊貸款標準與估價：
銀行正在「收緊貸款標準」，對估價師的要求也更加嚴格。Melody Wright舉例，她的家人在重新貸款時，房屋估價比一年前購買時「少了20,000美元」，顯示出估價的嚴謹性正在增加。
這種趨勢導致了「高取消率」，並將對市場產生「額外的冷卻效應」，因為人們將無法獲得那麼多的貸款來購房。
人口結構轉變與「房屋短缺」敘事的破滅：
嬰兒潮世代的影響： 嬰兒潮世代（Boomers）正在開始「出售他們的第二套、第三套、第四套房屋」，最終也將出售他們的主要住宅。預計在2025年至2035年間，將有1560萬嬰兒潮世代離世或進入輔助生活設施，而他們擁有大部分的房屋。Melody Wright估計，約有65%繼承自嬰兒潮世代父母的房產將會被變現出售。
家庭規模的變化： 美國的家庭規模在多年來持續縮小後，現在正開始「再次變大」。目前平均家庭規模為2.5人，但由於生活成本上升，家庭開始「合併」，例如成人子女搬回家或多代同堂，以應對無法獨自生活的問題。
「房屋短缺」是錯誤敘事： Melody Wright和Adam Taggart都認為，所謂的「房屋短缺」是一種「錯誤的敘事」。Adam Taggart解釋，問題不在於「房屋單元的短缺」，而在於「所有權的不平衡」。許多房屋被作為第二套、第三套住房、投資房、短租房或正在翻修的物業所持有，這些房屋並未進入主流市場。一旦這些業主出於各種原因開始出售，庫存量將比大多數人想像的更快增加。
空置房屋普遍存在： Melody Wright親身經歷，駕車穿越全國，發現「到處都有空置房屋」。官方數據可能存在滯後和不準確，實際庫存量可能比官方數字「高出25%」。她舉例日本的老齡化社會，目前有1100萬套空置房屋，美國公民甚至去日本「用幾分錢買下這些空置房屋」。
機構投資者與度假租賃市場的壓力：
自2012年政府鼓勵機構投資者參與止贖房屋購買以來，許多「散戶投資者」在疫情期間也紛紛湧入。
然而，許多機構投資者現在是「淨賣家」，尤其是在聖安東尼奧和亞特蘭大等他們大量持有的地區，這些地方同時也面臨「大量庫存壓力」和「高房產稅」。
度假城鎮的Airbnb短租物業也面臨壓力，因為旅遊業下滑，這些物業「不再能產生足夠的現金流」，導致業主需要出售。
債務違約與信貸緊縮：
隨著貸款寬限期結束和學生貸款恢復償還，學貸違約率顯著上升，並「蔓延到其他形式的消費信貸」，包括信用卡、汽車貸款和抵押貸款。Melody Wright認為這僅是「早期階段」。
她觀察到，個人債務收入比增加和信用評分下降，導致消費者的選擇減少。
FHA市場的脆弱性與政府干預的局限性：
Melody Wright指出，自2023年6月以來，聯邦住房管理局（FHA）貸款的借款人「一直顯得非常脆弱」。
拜登政府為應對選舉年，實施了「史無前例的損失緩解計劃」，允許借款人透過「部分索賠」將未償還款項加到貸款末端，且不計利息。有些借款人甚至「不付款長達三個月」，然後再次申請，這種情況自2024年4月以來一直在發生。
然而，接受過部分索賠的借款人「未來拖欠貸款的可能性高出5到7倍」。
從2024年10月開始，這項計劃將實施更嚴格的「限制措施」：恢復試付款要求，部分索賠將限制為每24個月一次，且拖欠學生貸款的借款人將「沒有資格」申請（約40%的FHA借款人擁有學生貸款）。
政府過去對FHA市場的干預「維繫了價格」，但這種支持「無法永遠持續下去」，隨著限制的收緊，被壓抑的壓力將釋放。
止贖啟動和止贖銷售均同比上升。Melody Wright提醒，Black Knight等機構在報告拖欠率時會排除止贖數據，因此實際的困境可能更高。
FHA貸款的初衷是幫助首次購房者，但去年首次購房者數量達到有記錄以來最低，表明該計劃「不再發揮其應有的作用」。此外，存在利用FHA或VA貸款進行「佔用欺詐」（聲稱自住但實際用於投資出租）的問題。
「美國救援計劃」提供的首付援助資金導致了「極高的拖欠率」，FHA現在也因此提高了接受首付援助者的信用評分要求。
非銀行貸款機構的風險：
Melody Wright指出，目前大部分貸款業務由「非銀行機構」進行（如Rocket Mortgage）。這些機構通常「沒有2008年的機構記憶」，正在重蹈覆轍。
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）最近計提了「巨額貸款損失準備金」，顯示出對未來損失的擔憂。
非銀行貸款服務商在面對部分索賠激勵措施的終止、預繳稅款和保險費用（特別是加州火災後保險費用暴漲）增加的壓力下，將「面臨巨大的困難」。
政府最近實施的「觸發線索禁令」將對非銀行機構造成最大衝擊，這可能暗示傳統銀行正準備重新進入抵押貸款市場，並可能收購非銀行機構的資產。
四、 抵押貸款利率與經濟前景
關於抵押貸款利率，Melody Wright認為，即使聯準會開始降息，如果銀行收緊貸款標準的速度快於降息速度，抵押貸款利率可能「不會有太大變動，甚至可能上升」。她更擔心的是「國際買家退出債券市場」的影響，這將影響抵押貸款利率，因為主要交易商可能需要介入填補空白。她還提到，即使債券收益率下降導致抵押貸款利率降低，如果這是因為「安全交易」（即經濟衰退擔憂）所致，那也「並非一個好兆頭」。
Adam Taggart分享了他對經濟的整體看法：短期（未來一年左右）持悲觀態度，中期（未來12到36個月）持樂觀態度，長期則因債務和赤字問題再次轉為悲觀。但他擔憂，如果房市崩潰的嚴重程度超出預期（如Melody Wright所預測的將比2008年更糟），可能會抵消中期潛在的經濟刺激政策帶來的益處。Melody Wright對此表示認同，認為可能會有「劇烈的修正」，隨後可能會有一段「暫停期和小幅升值」，但最終「人口結構週期將真正發揮作用」。
五、 住房政策、財富集中與非干預主義的呼籲
Adam Taggart提出了是否應設置「限制措施」的討論，例如限制外國投資者和大型機構購買獨棟住宅，特別是在市場達到「不可負擔閾值」時。他認為這對於年輕家庭的形成至關重要，因為過高的房價正在「毒害社會」，影響年輕世代組建家庭的能力。
Melody Wright對此表示同意，特別是關於限制「外國買家」。她曾在邁阿密住過「鬼城公寓」，周圍都是外國買家用於停放資金的空置物業。她認為，政府至少不應該「補貼這種行為」，並應強制執行FHA貸款中的自住要求。她傾向於「自由主義」觀點，認為應該讓自由市場發揮作用，但目前市場並非自由的，而是「由政府驅動」的。因此，她主張政府應該「退出房市」或「限制其作用」，並「執行現有的監管措施」。她強調，「房市很久以前就不再是關於住房庇護所，而是關於投資」。
她還提及對「K型經濟」的擔憂，甚至可能演變為「小寫字母I型經濟」，即財富持續集中，少數富有的「貴族地主」將更多房產視為多元化投資組合的一部分，這可能會加劇社會問題。
六、 人口流動、州政府財政與危機顯現的時間點
Melody Wright和Adam Taggart探討了人口從高稅收州（如加州）向低稅收州（如內華達州、田納西州）遷移的現象。Adam Taggart分享了他從加州搬到內華達州的個人經歷，主要是因為加州高昂的稅負。他認為，這種趨勢才剛開始，會有更多專業人士選擇離開，這將給流失人口的州帶來「巨大痛苦」，例如加州已經流失了「15萬戶家庭」。
房價上漲的保險費用（加州火災後保險費增長40%）和更高的房產稅（波士頓因商業地產稅收減少而轉嫁給消費者）也在推動這種外流。Melody Wright預計，這種人口外流將持續，直到這些州的政策發生改變。
關於房市修正何時會被廣泛接受，Melody Wright預測，「到2026年6月」，隨著止贖率的「大幅增加」，大多數人將會清楚地意識到房市正在經歷一場嚴峻的修正。她指出，拖欠率在下半年會因季節性因素持續增長，因為人們的退稅或獎金已經用完，還要應付開學等支出。此外，商業地產的真正損失尚未顯現，這將對許多富有的有限合夥人造成巨大打擊。
七、 總結：房市未來18個月的下行趨勢
Melody Wright堅定地總結，儘管可能因政府刺激而出現短暫「喘息」或「小幅升值」，但房市最終將「持續下行」，直到迎來她認為「比全球金融危機更糟」的修正。她表示，從現在起，「未來18個月的趨勢將真正是下行」。她呼籲持續關注市場信號和基本面，因為政府干預、人口結構變化以及信貸條件收緊等多重因素，將共同決定房市的深遠走向。