房屋二胎貸款設定費與代書費行情？揭密申辦規費三大重點與保證免收費隱藏話術質疑｜順手貸

當面臨緊急的營運調度、開店創業或債務重組等資金週轉需求時，許多名下擁有不動產的屋主，會選擇透過房屋二胎（又稱二胎房貸）來活化資產價值，以在短時間內取得一筆大額資金。然而，在好不容易通過審核、準備進入最終的簽約對保與地政設定程序時，許多人往往因為急需用錢，而忽略了市場上的收費規範。這時，所有重視自身財產安全、擔心被扒皮的屋主最常產生的關鍵質疑是：房屋二胎貸款設定費與代書費行情究竟是多少？有哪些名目是政府與市場公認的合法收取？又有哪些是代辦公司巧立名目的吸血地雷？這中間該如何確認流程的安全透明，避免落入被亂收費的圈套？

網路上關於房屋融資開辦費、地政登記規費的法律資訊非常生硬且繁雜，甚至常有不肖代辦業者利用屋主急需現金卻不諳法律的焦慮心理，使用不透明的話術誤導消費者。本文將從專業、客觀的教育型角度，帶您深入了解什麼是房屋二胎、各項手續費與地政規費的核算重點，以及如何識別常見的申辦話術，確保您的融資過程安全合法。

什麼是房屋二胎？為什麼「設定費與代書費」是合法程序必經的成本？

1. 房屋二胎的基本定義

房屋二胎是指該物件在過去已經向第一家金融機構（通常是銀行）辦理過一次房貸後，在「第一順位抵押權」依然存在的情況下，再次將該房屋作為抵押品，向第二家金融機構或民間融資公司申請第二順位的貸款，用來融資出不動產的剩餘殘值空間。

2. 為什麼「房屋二胎貸款設定費與代書費行情？」是安全融資的防護網？

許多屋主疑惑，為什麼辦理貸款還要支付這麼多名目的費用？

這是因為合法的房屋融資，在審核通過後，必須透過國家執照認證的地政士（代書），親自前往地政事務所辦理「第二順位抵押權設定登記」。只要有登記，政府就會收取規費，代書也會收取勞務報酬。因此，了解房屋二胎貸款設定費與代書費行情，能幫助您直接過濾掉那些不走地政登記的非法地下管道，同時也能一眼識破故意拉高收費的代辦陷阱。

房屋二胎貸款設定費與代書費行情？不可不知的三大規費重點與收費標準

面對房屋二胎貸款設定費與代書費行情這個痛點，在台灣現行的地政與融資市場中，正常的收費標準與計算方式主要包含以下三大重點：

重點一：地政登記規費（政府規費）的計算標準

這是由地政事務所收取的法定規費，任何管道（銀行、上市融資公司、民間代書）都一模一樣。計算公式為：「設定金額的千分之一（0.1%）」。

例如：您辦理房屋二胎實際借款 100 萬，通常會設定 1.2 倍即 120 萬。此時必須繳給地政事務所的登記規費就是 $120 萬 \times 0.1\% = 1,200 元$。這筆費用會由代書代收，並在辦妥後附上地政事務所開立的正式政府收據。

重點二：合規地政士（代書費）的市場行情

代書費是地政士協助撰寫書類、代辦謄本、親自跑地政事務所送件與取件的勞務報酬。在全台的房地產市場中，辦理單筆二順位抵押權設定的代書費行情普遍落在 NT$ 12,000 元至 NT$ 18,000 元之間（視案件複雜度、是否包含清償前欠等而定）。如果對保時，代書開出的簽約設定費高達數萬元，這就明顯偏離了正常的市場行情。

重點三：融資機構的帳戶管理費與開辦費

無論是銀行或上市融資公司，核貸後都會收取一筆一次性的行政費用（銀行多稱為開辦費，融資公司多稱為帳戶管理費）。銀行的行情大約在 5,000 元至 10,000 元之間；而上市融資公司的行情通常為核貸金額的 1% 至 2%（含評估費與郵資）。這些費用大多會在撥款時直接從總金額中內扣，不需要借款人提前支付現金。

拆解市場常見話術！準備簽約對保時必須提高警覺的收費陷阱

在尋求資金、打聽費用的過程中，市場上有許多不透明的代辦公司會利用屋主急需資金週轉的心理，設下話術陷阱。

話術一：「我們這條專案利息低、手續費全免，但送件前要先簽一份委辦契約，並把權狀正本寄過來保管」

• 真相解析：這是極度危險的騙房詐騙！ 正軌合法的房屋融資在前端諮詢與估價階段，絕對只需要「權狀影本或地籍謄本」。只有在案件審核通過、雙方相約面對面簽約對保的當天，才需要出示正本供代書核對。任何要求提前郵寄、扣押權狀或印鑑證明正本的業者，極可能是想利用合約漏洞將您的房產非法過戶，千萬不可因小失大。

話術二：「因為你的信用有瑕疵，合約上多出的 10%『包裝通路費』是必須付給審核主管的紅包，大家都這樣收」

• 真相解析：這屬於完全的巧立名目。合法的房屋融資渠道在案件正式核貸、雙方當面進行對保並完成地政事務所的二順位抵押權設定之前，絕對不會收取任何前置費用。任何在合約中暗藏、或口頭要求以「疏通費」、「強力包裝費」為名目抽成的業者，大多是不合法的代辦陷阱，請務必提高警覺。

話術三：「你的案件比較特別，為了順利拿到錢，地政設定費跟代書費要先付 5 萬元現金，不成功也不退還」

• 真相解析：這屬於完全的訛詐手段。合規的管道如前面所述，代書費與地政規費是在「對保過後、正式送地政事務所登記時」才需要支付或從撥款中扣除。凡是宣稱案件還在審核、甚至還沒核貸就要您先匯款數萬元行政規費且不退款的代辦，多為高風險的詐騙火坑。

房屋二胎合規對保：安全透明的資產活化新選擇

當您面臨資金缺口，疑惑房屋二胎貸款設定費與代書費行情有哪些，又擔心遇到市場上層出不窮的亂收費與代辦陷阱時，選擇一個擁有制度、流程合法的優質管道便顯得至關重要。順手貸在房屋二胎領域長期深耕，秉持以下四大核心承諾，為每位屋主提供最堅實、最合法的融資後盾：

🟢 不收服務費，拒絕中介剝削

許多代辦公司在協助對保時，會收取高達 5%~15% 的高額代辦服務費，導致好不容易爭取到的資金週轉額度被嚴重稀釋。順手貸堅持不收服務費，沒有巧立名目的諮詢費、包裝費或通路佣金，讓您的資產價值完整變現。

🟢 安全透明，費用與條件完全公開

我們深知缺乏信任感是融資過程中最讓人煎熬的部分。在順手貸，從初步的房屋價值試算、利率評估到最終的借貸契約，所有的計費標準皆安全透明。我們嚴格遵循合法流程，絕對不會在對保當天或撥款時臨時追加任何隱藏費用，更會主動向您說清所有的規費細目。

🟢 流程穩定，政府合規代書對保

當面臨資金卡關、急需用錢時，時間與安全性缺一不可。順手貸擁有標準化的審核與對保程序，流程穩定且高效。我們會安排持有國家執照的合格地政士（代書）在正式的辦公場所與您面對面進行合約審閱與對保，並依法定程序辦理登記，讓您的每一步都受到法律的完整保障。

🟢 無委辦契約，申辦零負擔、無壓力

我們充分尊重客戶的自主選擇權。在順手貸的諮詢與估價過程中，無委辦契約的綑綁。在您看過最終的核貸額度、利息並正式審閱完關鍵款項前，隨時可以決定是否繼續辦理，絕不強迫簽署任何不合理的委託合約，讓您在完全沒有心理負擔的情況下做出最適合自己的財務決策。

💡 規費行情與房屋二胎 常見問題 FAQ

以下針對大家在申辦房屋二胎以及面對對保簽約時最常遇到的收費疑問，進行結構化的衛教解答：

Q1：房屋二胎貸款設定費與代書費行情是多少？有些民間代書說要收總核貸金額 10% 的「尋資費」，這是合法的嗎？

A1：這絕對是不合法的變相剝削！ 如前面所述的房屋二胎貸款設定費與代書費行情，合法的費用包含代書勞務費（約 1.2 萬至 1.8 萬）與地政規費（設定金額的 0.1%）。而所謂總金額 10% 的「尋資費」、「代辦服務費」或「手續費」，完全是代辦中介公司自行收取的利潤，並非政府或金融機構規定的法定規費。選擇順手貸辦理，我們堅持不收服務費，讓您徹底遠離這些被層層剝削的收費陷阱。

Q2：如果在對保簽約現場，代書拿出的費用明細單裡面有一條「代辦塗銷費」5,000 元，這在房屋二胎流程中是正常的收費嗎？

A2：這取決於您是否有「前欠清償」的需求。 如果您的房屋之前已經有借過其他民間二胎或高利貸，這次辦理新貸款的目的是為了「借新還舊」，那麼新代書就必須幫您跑一趟地政事務所，將原本舊的抵押權辦理塗銷登記。此時，代書增收一筆 2,000 元至 5,000 元不等的「代辦塗銷費」是屬於合理的勞務報酬。但如果您之前根本沒有借過其他民間貸款、謄本上非常乾淨，這筆費用就不應該存在，審閱時請務必請對方說明清楚。

Q3：如果我透過順手貸申辦房屋二胎，這些合法的代書費和設定費，需要我在還沒拿到錢之前先用現金支付給代書嗎？

A3：絕對不需要！ 為了確保借款人的資產安全與金流透明，在順手貸的穩定流程中，不論是帳戶管理費、合規代書費還是地政事務所收取的法定登記規費，全部都會在「貸款正式核准、並在地政事務所完成二順位設定，準備撥款的當天」，直接從您的撥款總金額中進行內扣與代繳。在您還沒有拿到任何資金之前，我們絕對不會要求您掏出任何一分錢現金，整個過程安全透明，讓您在完全沒有財務壓力的情況下順利完成資金週轉。

聯絡電話:02-55960187

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