房市降價潮是真是假？專家揭露建商讓利「不能說的秘密」！

房市降價潮來襲？專家揭露建商讓利內幕：買方切勿過度期待

近期房市頻傳建商「讓利」消息，甚至有新建案的已購客戶收到建商退款，讓外界不禁好奇，房市是否將迎來大幅降價？這樣的傳聞究竟是否符合市場現況呢？對此，專家明確指出，購屋者切勿抱持過度期待，強調「若想買在絕對低點，你很有可能會是輸家！」同時，估價師也揭露了建商讓利背後的四大操作手法。

交易量急凍，房市進入盤整期

根據六都民政局的最新統計，2025年上半年建物買賣移轉棟數總計10萬0202棟，與去年同期相比大幅減少26.6%，顯示房市似乎已進入盤整階段。不動產業者專家指出，目前六都的買賣移轉棟數勉強達到10萬棟，這意味著全台灣全年的買賣移轉棟數很可能面臨28萬棟的保衛戰。倘若下半年買氣未能有效回升，全年成交量甚至可能跌破28萬棟。

隨著房市買氣趨於冷清，市場上陸續傳出新建案大幅降價，甚至建商主動退款讓利的情況，這讓不少購屋族感到困惑，房價是否會持續下探？究竟是不是撿便宜的好時機？資深房產專家直言，房市降價背後有其資金邏輯與市場運作機制，提醒買賣雙方都不要陷入恐慌或過度期待，以免導致房價出現極端波動或流動性風險。

房市交易低迷的真正原因：政策限縮資金

專家進一步說明，現階段房市交易量低迷的關鍵原因並非價格因素，而是政策限縮資金流入所致。中央銀行並未鬆綁貨幣政策，銀行資金也未大量釋出，即使房價有所下修，買方也難以單靠現金大量進場購屋。因此，儘管市場氛圍轉向「買方市場」，大型建商仍然會根據成本結構與工程進度來規劃價格，不可能輕易全面降價，最多只會推出一些優惠來刺激買氣。這也提醒了即將驗收新屋的屋主，別忘了進行新屋裝潢細清，確保交屋後的環境品質。

專家認為，這種情況「反映的是建商尊重市場機制，而非價格全面性鬆動。」他也提到，市場普遍認為「15％是建商的價格底線」，一旦價格調降超過15％，將可能導致已購戶違約，嚴重衝擊交屋秩序與資金回收。管清智指出，既然目前交易量低迷的關鍵在於政策而非房價，市場無法有效「以價換量」，因此「賣方房價一次性調整15％以上，絕對不可能是全面性的。」

建商讓利揭秘：四大操作手法

對於市場上沸沸揚揚的建商讓利、房價鬆動傳聞，不動產估價師揭露，房屋降價一般可分為四種情況：「真降價」、「行銷降價」、「誤判形勢」以及「嘗試水溫」。這也讓許多準備裝修的民眾思考，裝潢細清有推薦的廠商嗎？ 畢竟裝潢完的清潔工作，對於入住品質影響甚鉅。

真降價： 這是指建商直接降價，而且是比區域市場行情更低的「破盤價」。

行銷降價： 這種情況下，建商可能會玩文字遊戲或模糊地帶。舉例來說，「明明是汐止的建案，卻宣稱靠近南港生活圈，或者捷運站只差一站，但實際上是將安康生活圈與十四張相比，價格卻直接對應南港或新店市區。又或是開價比南港、新店市區或十四張低，可能與汐止或安康地區的單價差不多或略高一點，就聲稱有便宜或有降價。」

誤判形勢： 有些建商在某區域明明行情約在每坪50至60萬元，卻硬是開出區域天價或突破市場天花板的價格。陳碧源指出，「這種操作在房地產市場非常熱絡的時期，常常能帶來豐厚的超額利潤。然而，當房地產景氣進入盤整或式微時，建商如果因為誤判形勢或仍想嘗試突破天花板，就很可能會踢到鐵板。」

嘗試水溫： 這種情況與「誤判形勢」類似，建商會拿出其中幾戶來試探區域市場的水溫，開出創天價，以便作為後續該建案或其他建案的參考。這種參考是為了觀察區域市場是否有機會創造新的價格高峰。

房市若真大跌超過15%？後續影響與購屋建議

倘若房市真的出現超過15%的跌幅，市場勢必會出現劇烈反應。管清智指出，就建商端而言，他們大多會減緩推案、延緩甚至停建，改採「以盤待變」的策略來消化庫存，「畢竟賠錢的生意絕對沒有人會做！」至於中古屋屋主，則會根據自身的財務狀況來決定售屋節奏，而高槓桿的族群則可能成為主要的賣壓來源，潛藏著讓價的空間。

然而，只有在特定個案、特定條件下，才有可能出現低於市價脫手的物件，這類物件屬於「稀有物件」，在一般市場上難以複製。「中古屋成屋市場中，虧錢的屋主會願意賣嗎？如果有的話，也通常是急需用錢的稀有物件；即便有，你也很難買到，畢竟大部分人沒有門路。」

專家也坦言，對於剛性購屋族來說，從現在開始的未來一年半，市場將會出現合理的價格，目前正是「買方市場」出手的最佳時機，選擇性增加，也更有機會撿到便宜。但他再次提醒，「買在相對低點即是贏家，若要買在絕對低點，你很有可能會是輸家！」