新手購屋族必看：預售屋紅單與正式合約的5個差別

什麼是預售屋紅單？

預售屋紅單又稱「預售屋買賣預約單」或「購屋預約證明書」。通常是建商或代銷公司在取得建造執照或公開銷售前，提供買方優先購屋的憑證。簡而言之，紅單比較像是一張「預約券」，而非真正的「買賣契約」。

購屋流程與法律效力：從紅單到正式簽約

Step 1：簽下紅單，保留房源

1. 買方繳交小額訂金（約 5 ~ 10 萬）。

2. 保留該戶房源約 7 ~ 10 天。

Step 2：紅單保留期（約 7 ~ 10 天）

1. 進一步討論價格、格局、建材配備等細節。

2. 確認購屋意願。

Step 3：開立訂購單

1. 若雙方談妥，建商會開立「訂購單」。

2. 買方需補齊訂金（約房屋總價之 5% ~ 10%），表示已確定購屋。

Step 4：簽訂正式契約

1. 建商提供完整買賣合約，雙方逐條確認。

2. 簽約後才具完整法律效力。

「預約單」僅提供買方預留，「訂購單」則是確認價格等細節，但兩者皆非屬正式契約，不具法律效力。因此，買賣雙方皆未受法律約束，皆可反悔。

僅有「簽訂正式契約」具正式法律效力，才可能產生違約金問題。

紅單與買賣契約的5大差異

1. 法律效力

• 紅單：僅具保留功能，並非買賣契約。

• 契約：明確約定權利義務（如交屋標準、保固、違約處理、遲延責任），並搭配價金信託、履約保證等機制，保障消費者權益。

2. 金額多寡

• 紅單：多為小額訂金。

• 契約：須繳頭期款與工程分期款（如簽約、開工、結構完成等節點），金額較高。

3. 內容完整度

• 紅單：條款簡略，多僅記載戶別、坪數帶、訂金、保留期限等基本資訊。

• 契約：載明坪數計算（主建物、附屬、公設）、房地標示及車位規格、保固期限及範圍、工程進度與交屋時程、違約條款等完整內容。

4. 退訂難易度

• 紅單：退訂流程、條件與扣款比例若未清楚載明，容易產生爭議。

• 契約：依約定程序辦理，證據較齊全。

5. 風險承擔

• 紅單：若發生漲價、戶別異動或取消保留，買方權益不易主張

• 契約：一經成立，合約內容皆受法律保障，並以履約保證、信託降低風險。

預售屋紅單能轉讓或轉售嗎？是否違法？

根據《平均地權條例第47-4條》，預售屋或新建成屋買賣契約之買受人，於簽訂買賣契約後，不得讓與或轉售買賣契約與第三人，並不得自行或委託刊登讓與或轉售廣告。

但配偶、直系血親或二親等內旁系血親間之讓與或轉售；或其他中央主管機關公告得讓與或轉售之情形並經直轄市、縣（市）主管機關核准者，不在此限。

因此，預售屋紅單禁止轉售，但可在規範條件內進行轉讓。

預售屋紅單的潛在風險

1. 不具法律效力

紅單僅屬保留憑證，若建商調整售價、變更戶別，甚至取消紅單，買方難以主張權益。

2. 退訂糾紛

若未明載退款比例與時程，可能遭沒收定金或退款延遲。

3. 違法風險

紅單不得轉售或隨意轉讓，違者最高可處數十萬元到數百萬元罰鍰。

4. 資訊不透明

未充分揭露建材、格局或付款細節，容易出現「認知落差」與「合約爭議」。

紅單只是起點，契約才是保障

在房市資訊繁雜的環境下，購屋族更要具備清楚的判斷力。紅單只是購屋流程的第一步，它的法律保障有限，也禁止轉售或隨意轉讓。建議在簽署紅單前，務必確認退訂條款、保留期限與價格是否固定，並在正式契約時確認履約保證或價金信託的設置。唯有理性檢視每一步，才能真正守護自己的購屋權益。

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