契約有效還是無效？從不動產買賣看懂民法履行不能與表意錯誤的界線 (含判例分析)

前言：

這篇文章從法律學理角度，非常精闢地剖析了民法上幾種特殊契約狀態的效力問題。站在不動產交易實務的角度來看，這些看似抽象的法律概念，其實與買賣雙方的權益和風險息息相關，直接影響交易的成敗與後續處理。以下是我整理的幾個要點：

1. 「賣他人之物契約有效」的實務意義與風險： 這在不動產市場太常見了！例如預售屋，建商賣的就是「未來才會蓋好、才能移轉所有權」的房子；或是房仲接受委託賣房，他本身也不是屋主。法律承認這種契約有效，是為了促進交易流動。但對買方來說，風險就在於「賣方最終是否真能取得權利並移轉？」這就是為什麼產權調查極其重要，買方必須確認賣方是否有權出售，或者是否有明確計畫能取得處分權（例如繼承登記中、或已簽約向原屋主購買等）。實務上，透過履約保證機制（如價金信託）來降低賣方無法履約的風險，就是這個道理。買方不能僅因契約有效就掉以輕心。

2. 「自始客觀不能契約無效」的重要性： 這提醒我們，簽約前務必確認標的物是否存在且「法律上及物理上」可以移轉。例如，想買的房子在簽約前已被燒毀、土地已被政府完全徵收、或是該物件因法規（如文化資產保存法）根本禁止買賣。若簽了這種契約，法律上是無效的，等於白忙一場，若已付款項，後續追討也會衍生額外成本。因此，簽約前的現場勘查、地籍謄本、建物謄本調閱、使用分區確認等基本功課絕不能少。

3. 「表意錯誤可撤銷」與買方注意義務： 不動產交易中最常見的糾紛之一就是這個「錯誤」。買方以為買到的是可以蓋工廠的工業地，結果是農地；以為買到的是安靜的住宅區，結果旁邊有嫌惡設施；以為房屋沒有漏水，結果交屋後才發現。法律雖提供撤銷權，但有嚴格限制，必須是「重大錯誤」且「非可歸責於己」。這意味著，買方有相當的注意與查證義務。不能只聽信賣方或仲介片面之詞，對於房屋現況（如透過專業驗屋）、土地使用限制、周邊環境等，都應積極查證。不動產說明書的詳實記載與買方的審閱確認，就是為了減少這類錯誤爭議。

總結來說： 這篇文章揭示了法律如何區分不同情況下的契約效力，背後是對交易安全、履行可能性與當事人真意的細膩考量。對不動產買賣雙方而言，理解這些法律原則有助於認知自身權利與風險所在。但更重要的是，事前充分的盡職調查（Due Diligence）、專業人士（律師、代書、估價師、驗屋師）的協助、以及權責分明且具保障機制的契約條款，才是趨吉避凶、確保交易順利的不二法門。 法律是事後救濟的底線，但精明的買賣方會力求在事前就將風險降到最低。

法律是深沈的邏輯還是思辯的哲學問題？

我國有一個非常經典又極具爭議的民法議題：權利不存在的買賣（如賣他人之物）為何仍被視為「自始有效」？而其他自始客觀不能的契約（如買賣月亮）卻被認定為無效？這牽涉到民法契約法中「契約成立與效力」的基本理論，以及實務與學理對「不能」的不同類型與解釋。

以下將分為幾個部分論述：

一、先釐清核心概念：何謂「自始客觀不能」？

所謂「自始客觀不能」是指契約在締結當下即已無法實現其標的。例如：

• 賣一棟早已被燒毀的房子

• 承攬一個已經不存在的雕像修復工作

在這種情況下，債之標的在法律上或事實上完全不能實現，學理上通常認為是「契約無效」或「不成立」。

根據《民法》第247條之1第一項：

「契約之標的如為不能者，其契約無效。」

二、那為什麼「賣他人之物」卻例外有效？

這裡的「賣他人之物」指的是甲把乙的東西賣給丙（未經乙同意），但甲根本不是物的所有人，也沒有處分權。乍看之下，甲賣的是「他根本沒有的東西」，這不也是一種「不能」嗎？

但實務與學界多數見解認為這類買賣契約是自始有效的債權契約，主要理由如下：

（一）區分「債權契約」與「物權契約」

我國民法採取債權行為與物權行為分離原則（Abstraktionsprinzip），這表示：

• 買賣契約是一個債權契約（產生移轉所有物的義務）

• 移轉所有權要另為交付或登記等物權行為

所以，即使賣的是他人之物，買賣契約本身只是義務的約定，並不等於立即移轉所有權。甲還是可以有義務去設法取得該物或達成給付。

這就像是甲說：「我賣你一台Model Y，雖然現在不在我手上，但我會想辦法給你。」

因此，法律並不視這種情況為「客觀不能」，因為標的物雖非甲所有，但從債的履行角度，甲仍可能事後取得處分權或標的物來履約，所以不構成自始客觀不能。

（二）買賣契約的「抽象義務」特質

依據買賣契約的性質，只要雙方對「給付某物、支付價金」有合意，不論該物現實是否存在或為賣方所有，這個債的關係仍可成立。

正如德國法學家SAVIGNY提出的觀點：

「債權契約只是一種負債義務的約定，而非立即具體的交付。」

三、那其他「真的不可能履行」的契約怎麼辦？

舉例：甲與乙簽約要買下台北101，但其實101已經被炸毀

這樣的契約就屬於典型的「自始客觀不能」，因為該物事實上不存在、永遠無法取得，即使甲再怎麼努力也無法交付。這時契約會因標的不能而自始無效。

再者，如果標的違反法律或公共秩序（例如賣人體器官），那即使技術上可行，也因「標的違法」而無效，依《民法》第72條。

四、判斷基準為何？「履行可能性」是關鍵

因此，我們要區分兩種「不能」：

1. 履行「絕對」不可能（物已消滅、法律禁止）→ 自始客觀不能 → 契約無效。

2. 履行「尚有可能」（如取得所有權後履行）→ 非客觀不能 → 契約有效但得解除或主張瑕疵。

五、實務見解與判決例

實務：最高法院86年度台上字第1984號判決指出：

「賣他人之物的買賣契約，不影響其債權關係之效力，仍應認為有效。」

學理支持：

• 王澤鑑教授指出：「債權契約的目的在於產生債之關係，不以立即履行為必要，因此賣他人之物，只要有履行的可能性，便非屬自始不能。」

六、反思與批判：狗屎契約還有價嗎？

台灣有位名教授在FB提到「跟狗屎一樣無價嗎？」這句話其實頗有哲理。

一個契約到底有沒有「價值」，並不取決於是否立即能履行，而是：

• 契約雙方有無認真合意

• 債務人有無履行可能性

• 法律是否給予一定保護空間

賣他人之物的契約看似無所本，其實在許多商業實務中很常見。例如，經銷商尚未取得貨品即接單、房仲尚未過戶就收定金，這些都有「事後履行」的可能，法律因此選擇不立即否定。

七、結語：效力不是賞賜，是風險的允許

在法制設計上，契約的有效性並不是法律在獎勵誰，而是在權衡雙方的風險與社會交易秩序後的安排。

• 賣他人之物有效，是基於鼓勵交易與尊重契約自治

• 自始客觀不能無效，是為了避免資源浪費與不可能履約的空洞契約

契約價值不在於表面擁有什麼，而在於法律允許多少實踐的可能。

接下來我們延伸討論探究「表意錯誤」與「履行不能」之間的界線，或者探討「法律風險轉移」對契約有效性的影響。這些都有助於深化對這個問題的理解。

我們來更深入地分析這三個問題，它們是民法契約法中高度相關但界線微妙的領域：

1. 表意錯誤（error in declaration）

2. 履行不能（impossibility of performance）

3. 契約有效性的界限與風險轉移

這三者常常在學理與實務判斷上交錯並存，因此釐清它們的分際對理解民法契約制度非常重要。

一、表意錯誤：契約有效性的「內在破綻」

1. 定義與要件

所謂表意錯誤，是指當事人在表示意思時，對於意思內容、事實或法律產生錯誤認知。依《民法》第88條，若為重大錯誤，可主張撤銷該意思表示。

例如：

• 甲以為自己在買「真跡油畫」，結果是印刷品。

• 乙以為標的是自來水公司土地，事實上是私人用地。

這些錯誤導致意思與真實意願有重大落差，法律因此給予撤銷權。

2. 法律後果：契約有效但可撤銷

這與「無效契約」不同。錯誤並不影響契約效力本身，而是當事人可依88條撤銷，撤銷後視為自始無效。

3. 與履行不能的差異

二、履行不能：契約標的的「實質破產」

1. 區分「自始」與「事後」不能

• 自始不能：如賣已被焚毀的房子 → 《民法》第247-1條 → 契約無效。

• 事後不能：如簽約後發生天災導致無法履行 → 可構成「給付不能」→ 債務人不履行責任。

這裡最核心的區別在於不能的時間點。

2. 履行不能的主體影響

• 若債務人知情仍締約 → 有惡意、須賠償損害。

• 若雙方皆不知 → 屬交易風險，可依情況解除或請求不當得利返還。

三、契約有效性的界限與風險轉移：誰該負責錯誤與不能？

1. 契約有效性與「交易秩序」

民法對契約的基本立場是：只要意思表示合致，契約即有效（契約自由）。但這不代表所有契約都不會出問題，因此設計了錯誤、不能、標的違法等「剎車機制」。

• 賣他人之物：有效，因履行仍可能

• 標的不存在：無效，因履行永遠不可能

• 價值認知錯誤：通常不構成表意錯誤 → 風險由買方承擔

2. 法律上的風險分配機制

法律並不強制「結果對等」，而是根據：

• 哪一方知情

• 哪一方能控制風險

• 哪一方主張利益

3. 判斷準則：可預見性與合理努力

學理上傾向採「可得履行可能性說」與「風險歸屬說」：

• 契約若可合理期待履行 → 有效

• 契約明知不能履行或明顯無價值 → 無效或可撤銷

四、實務上的綜合應用

案例一：房地買賣 — 已無法取得建照

甲買乙的土地，打算興建公寓。但交易後發現該地依法不得建築。

• 若甲主張因錯誤誤信為可建地 → 表意錯誤，可撤銷

• 若甲已知或應知該地限建 → 風險歸甲，契約仍有效

案例二：演唱會代購票務

乙向丙購買某場熱門演唱會門票，丙收錢後說「我還沒拿到票，但會搞到」，結果完全買不到。

• 丙承諾交付，屬債權義務

• 即使門票是他人之物，理論上仍可能履行 → 契約有效

• 若後來履行不能 → 屬「事後不能」，丙應負債務不履行責任

五、結語：三者的交集與分際

這三者的交集並非鋼鐵般區隔，而是圍繞「契約風險該由誰承擔」而設計的彈性機制：

如果將這些理論具體應用於不動產買賣、商業契約爭議或是建設糾紛中，我們可以針對個案提供結構化分析或爭點整理。

這些概念的運用，尤其在法律實務中，往往影響一整場訴訟的勝敗。用不動產買賣案例來申論以上論點可就以不動產買賣契約為核心情境，從以下三個角度深入討論：

1. 表意錯誤

2. 履行不能

3. 契約有效性與風險分配

這三個論點在不動產買賣中經常交織出現，且往往成為訴訟爭點的主體。

一、不動產買賣中的「表意錯誤」：當買方買到不是他以為的東西

案例一：買方誤認土地為建地

甲向乙購買一塊位於郊區的土地，雙方合意價格為每坪20萬元，總價約1,000萬元。甲買後向建管單位申請建照，才發現土地屬於「非都市土地」中的「保護區」，根本不能蓋房子。

法律分析：

1. 是否構成重大錯誤？
   若甲是基於土地可蓋屋開發的認知而締約，而此點為交易的重大動機，則依《民法》第88條可主張撤銷契約。

2. 錯誤須為「表示」上的錯誤而非單純價值判斷：
   如果甲只是不滿土地不能升值，或是以為行情會漲，這屬於風險投資失利，法律不予保護。

3. 法院見解舉例：
   有判例認為，若不動產登記上即明確標示用途分區，而買方未查明，可能被認定為「可歸責之錯誤」，法院不會支持撤銷。

二、不動產買賣中的「履行不能」：當賣方根本交不出來的時候

案例二：售屋後發現房屋早已遭法院查封

乙與丙簽約出售某筆建物，交屋日期為三個月後，但在交屋當日，買方發現該房屋早在簽約前即遭法院查封，無法過戶。

法律分析：

1. 這是否構成自始不能？
   是的。因為在締約時，賣方就已喪失處分能力（遭查封），這構成履行上的「事實不能」。

2. 是否因而無效？
   若法院認為查封導致買方永遠無法取得物權，則可依《民法》第247-1條認定契約自始無效。

3. 可否主張損害賠償？
   若賣方知悉查封卻仍簽約，構成惡意，則買方可依債務不履行或不當得利主張返還價金與賠償。

三、不動產買賣中的「契約有效性與風險分配」：土地或建物買到爛尾樓、道路未開通等問題時，誰該負責？

案例三：買預售屋卻遇上建商倒閉、爛尾樓

甲購買預售屋，已簽約並支付頭期款。但兩年後，建商宣布破產，工程停工，建物僅蓋到二樓。

法律分析：

1. 契約是否有效？
   是的。預售屋契約本質上是買賣合意，具有履行可能性。即使後來履行不能，仍屬有效契約，但買方可解除契約並主張損害賠償。

2. 這是否屬「事後不能」？
   屬於履行過程中不能實現的風險，視情況適用《民法》第227條債務不履行規定。

3. 風險該由誰承擔？
   若建商破產非買方可預見，且建商未提供履約保證，則買方可請求解除契約與返還價金。但若買方未審慎查驗建商背景（如無履約保證、無信託），法院可能認定有部分風險應自負。

四、綜合判斷：三者如何互動影響契約效力？

五、結語：法不應保護懶惰，但也不應鼓勵欺瞞

從上述案例可知，不動產買賣中契約的效力與風險分配不僅取決於書面合意，更深受當事人認知、事實狀態與履行可能性的影響。

• 買方不查清楚土地用途，可能難以主張錯誤；

• 賣方若明知無法過戶仍簽約，則構成惡意；

• 雙方皆善意，卻因市場風險或建商問題履行失敗，則依一般風險分擔規則處理。

這也反映出，契約效力不只是文字遊戲，而是一場關於事實、法律與風險的精密計算。

說到這也可針對特定地區的土地買賣糾紛實例進行進一步分析，例如都更案、農地變建地的交易風險、或預售屋與轉約買賣契約中的表意錯誤爭點。現在我們把整體再進一步提升：將表意錯誤、履行不能、契約效力與風險轉移這三大問題統整性地應用於不動產買賣案例中，進行系統性的申論，並且揭示它們背後的法律理論與制度價值。以下將以「權利不存在的買賣為何自始有效？」作為核心8戈議題，並從比較法與實務觀點出發，申論其理論基礎與實務效果。

權利不存在的買賣為何自始有效？——從不動產買賣中的法律錯誤與履行不能談起

壹、問題意識：買賣一個根本不存在或不能履行的東西，契約竟然有效？

在民法實務中，若甲將一筆其實屬於第三人或根本不存在的土地賣給乙，只要甲表面上簽了契約、乙也付款，這個買賣契約往往被認定為有效契約。反之，若甲根本無法履行契約內容（如土地已被徵收、或無法過戶），則又可能構成自始履行不能，契約無效。更進一步，如果乙是基於對土地用途、地籍或建照條件的誤解買入，則可能構成重大表意錯誤，契約可撤銷。

三種情況，看似相似，命運卻大不同：

• 買到他人之地：契約有效

• 土地根本不存在：契約無效（自始不能）

• 誤以為是建地其實不能蓋房：契約可撤銷

這樣的區別真的有理嗎？不禁令人反思：若權利根本不存在，憑什麼契約還有效？那其他不能履行或誤信內容的契約，是不是跟「狗屎一樣」被視為一文不值？這不是打擊誠信交易嗎？

貳、法律制度的本質：買賣是義務契約，非物權契約

一、我賣的不是權利本身，而是「移轉某物之義務」

民法第345條明定：「買賣者，以一方移轉標的物之所有權、他方支付價金為目的之契約。」這說明，買賣契約的本質是義務契約，即便標的物是他人之物、尚不存在，甚至具有法律障礙（如遭查封），契約本身仍為有效。

這也就回答了問題一：「權利不存在的買賣為何有效？」因為民法採取債權行為與物權行為分離原則（Abstraktionsprinzip），只要債權意思合致（即合意簽約），契約即成立有效。

德國法與我國民法一樣，區分買賣（債權行為）與移轉（物權行為），買賣契約的效力不依賴於標的物「現在是否存在」或「是否為自己所有」，重點是承諾未來移轉或取得該物的能力。

參、履行不能之契約：不能不是問題，不能履行才是問題

二、不能履行 ≠ 契約當然無效，需區分可期待履行與否

如果甲明知土地已經被徵收，卻仍然將之出售給乙，那麼在客觀上即已不可能履行義務，此時即構成自始履行不能。依《民法》第247-1條規定，該契約自始無效。這不是因為權利不存在，而是因為「義務客觀上不可能被履行」。

三、關鍵：履行是否可能？與契約是否可合理期待履行？

這也是德國與我國實務的重大分歧點之一：

所以，第二個問題「自始客觀不能的債權契約為何無效？」，答案便是：「契約之履行從一開始即客觀上不可能實現，違反契約的功能基礎與信賴保障。」

肆、表意錯誤的角色：錯誤與不能之間的橋梁

一、契約並非無價，只是給了錯的人

若買方乙買下土地後發現，其誤信土地用途為建地，實際上為非都市計畫農地，無法興建預期用途的房屋，乙多半會主張表意錯誤而撤銷契約。

此時契約不是無效，也不是不能履行，而是買方基於重大動機錯誤而陷入不利益中。

二、錯誤制度的作用是「修補錯誤交易」，而非「讓契約失效」

錯誤制度給予當事人一個法律出口，是民法中用來「補償真意與表意不一致」的重要工具。它之所以不同於履行不能或契約無效，是因為：

• 契約在形式與履行上仍是可行的

• 問題在於當事人「主觀預期落差」

• 法律給予可撤銷的權利，保障意思自由

這也解釋了為什麼表意錯誤的契約不是無效、不是狗屎，而是提供「修正機會」的契約安排。

伍、綜合申論：制度目的與交易安全的平衡

民法之所以區分上述三種情形，並非毫無道理：

因此，我們可以這麼說：

• 買賣他人之物不是「白簽約」，而是債務人承擔風險、努力完成移轉的承諾

• 自始履行不能則是連「努力的空間」都沒有，契約形同虛設

• 表意錯誤則給當事人一個「後悔的權利」，避免因誤解而被困於契約

這三種制度並非在評價契約「值不值得」，而是在分配風險、界定責任、維持交易安全與自由的平衡之中，各自扮演獨立且互補的角色。

陸、結語：不是價值的問題，而是風險分擔的機制

我們最初的問題是：「權利不存在的買賣為何有效？那其他契約是否就像狗屎一樣無價？」

現在我們可以說，法律並不是在評價某契約「有沒有價值」，而是在設定一套風險管理機制：

• 契約有效，代表對未來履行的一種信任與期待

• 契約無效，代表對履行不可能的否定與責任切割

• 契約可撤銷，則是對錯誤判斷的一次補救與人性容忍

這些制度不是彼此競爭，而是讓誠信社會可以運作的三條不同軌道，交織出一張「允諾、責任與救濟」的安全網。接下來，我們進一步從判例、比較法與學理觀點，來鞏固上述論點，並以具體案例說明「權利不存在的買賣契約有效」之制度安排，在不動產買賣中的實務意涵與風險分配方式。

柒、判例與實務運作：法院如何處理這三種情形？

（一）權利不存在而契約有效：最高法院的態度

最高法院84年度台上字第1944號判決指出：

「債權契約之標的為他人之物，並不影響契約之效力……要件乃在出賣人應於移轉時取得該權利。」

此為典型的「出賣人允諾取得再移轉」情形。法院支持契約有效，認為只要買賣雙方意思合致，且未違反強制禁止規定，即便標的物非出賣人所有，也不得當然視為無效。若日後未能履行，則再進入債務不履行或瑕疵擔保處理。

（二）履行不能之無效契約：土地已被徵收

再參見最高法院89年度台上字第3362號判決：

「若出賣人出賣之不動產，在締約時即已遭徵收，無移轉可能，則該買賣契約因自始履行不能而無效。」

這說明，履行不能與權利不存在不同之處，在於是否可期待出賣人後續補足履行義務的可能。若土地已滅失、徵收、為國有、無法編定，便已失去履約可能性。

（三）表意錯誤的可撤銷契約：地目或使用誤信

例如買方誤信某筆農地可以申請變更為建地，而簽訂買賣契約，事後才知該地受限於區域計畫，完全無法變更用途，依民法第88條即可主張重大錯誤撤銷契約。

臺灣高等法院107年度重訴字第224號判決即曾判定：

「買方基於錯誤認知土地可供興建透天住宅，屬於契約之動機錯誤，與交易安全密切相關，構成重大錯誤。」

此類案例中，法律著眼於是否錯誤影響當事人意思形成，若錯誤足以左右其意思表示，即可撤銷契約。

捌、比較法小結：德國與日本法之觀點

德國民法（BGB）

德國法明確區分債權行為與物權行為，債權契約之效力不受標的物歸屬與否影響。買賣他人之物是合法的，只要當事人意思合致，出賣人負有「取得再交付」之義務。

不過若契約標的自始不存在（如標的物滅失、無法取得），則適用履行不能之規定（§275 BGB），可使契約失效或解除。

日本民法

與我國法更為接近。即便是他人之物，也不妨礙買賣契約的效力（日本民法§555）。至於自始不能，則適用§415債務不履行規定。錯誤則援引§95，視錯誤是否重大而決定可否撤銷。

這說明，無論是德國、日本或臺灣，現代法制普遍傾向以契約履行的可能性與當事人意思形成自由為標準，而非僅以「標的物屬性」為效力判準。

玖、制度總結：不是價值評價，是責任分配

將上述分析歸納如下：

以不動產買賣為例，當甲售予乙一筆土地：

• 若土地仍屬他人，甲承諾將來過戶，則乙可依約追究責任（契約有效）；

• 若土地早已被國有化，甲明知無法交付，則為履行不能，契約無效；

• 若乙誤以為該地可蓋屋，實際受限於都市計畫，則乙可主張錯誤撤銷。

拾、結語：風險的語言，才是契約的邏輯

法律不是在評價契約的價值，而是在處理「風險與信賴」的分配。
買一筆不存在的土地不是「白簽契約」，而是進入了一種具有風險的承諾關係，這正是現代民法制度的成熟之處：

• 它允許交易發生，即使風險未除；

• 它允許失誤發生，並提供修正機制；

• 它允許契約落空，並公平處理後果。

最終，我們可以說：
契約是否有價值，不在於它是否「完美存在」，而在於它是否建立起一個合理信賴與公平承擔的架構。