貸款人與房屋登記人一定要同一人嗎？1篇看懂銀行審核與借名登記風險

本文將從銀行審核、法律風險與常見錯誤觀念3個面向，帶你一次釐清「借名登記」背後的關鍵問題與風險控管重點。

一、貸款人與房屋登記人不同可以辦貸款嗎？銀行審核會過嗎？

貸款人與房屋登記人可以是不同人，但在申請銀行貸款時，屋主與貸款人的關係必須是「配偶」或「直系血親」，同時銀行會要求「房屋所有權人」擔任貸款保證人。例如：

• 配偶關係：丈夫貸款購屋，房屋登記在妻子名下，銀行可能會要求妻子擔任保證人。

• 直系血親：父母買房，將房屋登記在子女名下，銀行可能會要求子女作為保證人。

若是一般朋友、同事，甚至只是口頭約定的第三人，銀行多半會選擇拒貸，因為一旦發生違約，追償風險極高。

二、「借名登記」的常見用途有哪些？

節省稅負

考量名下房產過多可能導致稅務成本增加，選擇將房屋登記在他人名下，以降低整體稅務負擔。

避免被追債

若債務人遲遲未履行還款義務，債權人可透過司法程序申請強制執行，處分其名下財產。因此，有些人會將房屋登記於他人名下，以降低遭強制執行的可能性。

希望取得更好的貸款條件

透過信用良好、財力狀況較佳的貸款人，有機會獲取較優惠的貸款條件。

三、父母將房屋登記在子女名下，可能踩到稅務地雷？

以下3大情況，可能會被政府認定為「贈與」：

1. 子女未成年

2. 還款能力明顯不足、收入無法負擔房貸

3. 子女與父母收入差距過大

一旦被認定為贈與，除了需要課徵「贈與稅」之外，還需要額外負擔「土地增值稅」，反而增加財務負擔。

四、借名登記其實暗藏高風險陷阱？

除了上述提到以「夫妻」或「直系親屬」關係申請貸款之外，實務上也可以透過實際購屋人（借名人）自行出資，借用他人的名義（出名人）來登記買房，並以出名人的名義辦理貸款。

由於房屋登記在「出名人」名下，代表實際出資與使用的借名人，並非法律上的所有權人，一旦出名人擅自處分不動產，即使借名人是實際出資人，也難以主張權利取回房產。

借名登記的風險在於：

• 可能未經同意被盜賣房產

• 一旦關係破裂或對方反悔，可能被拒絕過戶，需要透過法律途徑要求取回產權

• 因登記名義人的負債問題而面臨查封或拍賣風險

五、如何降低借名登記風險？

• 簽訂借名登記契約：契約內容應包含借名登記原因、返還條件或時間、稅務負擔責任等，避免僅以口頭方式約定。

• 諮詢專業人士：辦理貸款前先向銀行諮詢；可尋求專業律師協助，並於契約簽訂後經由公證或律師見證，保障書面契約具備法律效力。

• 保留完整文件：如借名登記契約、購屋出資證明、稅務繳納紀錄等。

房屋登記不只是形式，風險更是關鍵

貸款人與房屋登記人是否同一人，從來不是「可不可以」這麼簡單，而是牽涉到銀行審核、法律責任與未來風險承擔的綜合判斷。

真正需要警惕的，不是制度本身，而是在不了解規則的情況下貿然做出決定。資訊不對稱，往往才是最大的風險來源。

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