2026房貸申請指南：5種不利於申辦貸款的房型

屋齡過高的老屋

屋齡超過 30 年的房子，由於市場轉手價值低，貸款成數通常只有 5 ~ 6 成左右。

1. 結構安全性不足：可能存在建材劣化、結構鬆散、耐震性不足等安全疑慮。

2. 保值性不足：中古屋市場多以地段決定價格，若老屋非坐落於核心地段，未來轉手較困難。

3. 政策風險：若位於都市更新或危老重建區，雖有翻新可能，但銀行擔心相關法律與產權糾紛。

小坪數投資型套房

坪數低於 15 坪以下的套房，房貸成數普遍偏低，甚至有些銀行完全不受理。若購屋者為投資目的，更容易被視為「高風險借款人」，核貸難度更高。

1. 轉手性差：市場需求低，轉手速度慢。

2. 居住功能不足：坪數過小，格局規劃不足，不適合長期自住。

3. 價格波動大：容易成為投資客短線炒作標的，價格短期漲跌幅度大，銀行擔心泡沫化風險。

💡補充：「泡沫化風險」是指房價被過度炒高，脫離實際價值，一旦市場需求減弱或利率上升，價格就可能快速下跌。

非住宅用途建物

蓋在工業地或農地上的建物，雖然購屋總價較低，但由於產權瑕疵與法律風險，銀行幾乎不接受作為房貸抵押品。即使表面上看似「合法房子」，一旦檢驗出違建問題，核貸幾率幾乎為零。

1. 工業地住宅：蓋在工業用地上，土地使用分區與住宅用途不符。

2. 農地農舍、農地違建：未依規定取得農舍使用許可，屬於違建。

3. 倉庫改建住宅：工廠或倉庫內硬隔成住家，缺乏合法建築執照。

4. 店面改套房：一樓商業用途建物，私下隔成多間套房出租，不符原核准用途。

5. 其他違章建築：如鐵皮加蓋、頂樓加蓋，因無法辦理產權登記，故不受理。

問題建築、違法建築

這些房型不僅市場轉手難度高，也會讓銀行承擔極大風險，因此幾乎不可能貸到高成數。

1. 海砂屋

混凝土含氯鹽超標，導致鋼筋鏽蝕，結構壽命大幅縮短。

2. 輻射屋

存在健康風險與心理疑慮，市場接受度極低。

3. 危樓

耐震能力不足或經鑑定有結構安全疑慮的房屋，銀行認為未來倒塌或事故風險高。例如：遭地震破壞後未修繕的建物。

4. 違法夾層屋

在合法樓層內私自加蓋夾層，雖可增加使用空間，但因未經建管單位核准，屬於違建。例如：挑高一樓加半層。

凶宅或冷門地段

貸款成數多半偏低，可能僅有 4 ~ 5 成。

1. 凶宅：因社會觀感與心理因素，市場需求極低，轉手困難。

2. 冷門地段：偏遠、交通不便、人口外移的地區，房價波動大，保值性差。

避開高風險房型，提升貸款核准率

房貸成數的高低，不僅取決於個人財務，更深受房型影響。若不想因房型問題而遭拒貸，購屋前應注意：

1. 優先挑選屋齡低、地段佳的住宅。

2. 避免小坪數、特殊結構或用途不符的物件。

3. 若房屋條件特殊，建議事先與銀行確認能否核貸。

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