路過蜻蜒：濱海項目天花板

我從來未見過如此美的建築群。

梯式狀的外型，細看又像一級級的階梯式設計。建築物圍繞著兩個內庭而建，樓宇並不高，坡度朝向海旁一側傾斜，令更多住戶可以迎向海。

很美！我想起馬來西亞濱城舊區的老房設計，屋內有個天井，坐井觀天的感覺，視野沒有成語中的狹小，反而是一種療癒。

又想起1960年由著名建築師廖本懷為香港設計的井字形公屋- 華富邨。同樣地，中央留空形成兩個巨大的矩形天井。此下形成視覺幾何，從天井底部向上仰望，對稱的走廊、欄杆與正方形天空層層疊起，呈現獨特的幾何美感。中央留空的天井也引入大量自然光及新鮮空氣，實用性非常高。

眼前是丹麥Aarhus，此個中間掏空的建築物，像個車輪蛋糕，上層被斜斜切走，使外面的人可以一窺其露台擺設，𥚃面的人又可以看出來，由於臨海而建，能夠一窺內在的，也只能從船上的一殺那，沒有太多侵犯私隱可言。

思緒還在驚嘆著那些層次感，眼前的天際線又迎來一棟波浪形的玻璃樓。嘩！絕美！不得不貪婪地拍攝著，也是幾何形狀的設計，由多面玻璃組成，像切割精巧的鑽石。我問一下Meta Glass, Meta說此設計以「浪」為主題，當然是世界著名的建築事務所的代表作。

此群建築物一座比一座好看，在高高的玻璃高寓旁有一叢尖角崢嶸、白得刺眼的矮小公寓群。此叢尖角崢嶸的東西，叫Isbjerget （冰山）。此名字取得極貼題，白色的水磨石立面、藍到透明的漸層陽台玻璃，此建築榮奪MIPIM「最佳住宅開發」獎。

據說此片土地是舊貨櫃碼頭，由廢置碼頭搖身一變成奪獎無數的建築群，開發財團不止是地產商，還有Pension Denmark（丹麥的退休基金），為了令資產翻倍保值，丹麥把養老金，直接砸進了這片臨海土地。

Aarhus Ø的新城區是打造出來，2006年在畫圖，中間因為金融海嘯拖到2013年才完工，然後慢慢逐個項目去落成。Pension Denmark 出資蓋了冰山公寓，丹麥最大的退休金及保險公司-PFA又買下了旁邊的辦公樓，時尚業首富Anders Holch Povlsen找來Bjarke Ingels設計另一片街區，連續好幾任市長都具野心，把項目作重點發展，視此新區為「現代城市的地標」。

此個project真的很美，Aarhus 能夠得各大財團青睞，我估計是此城的升值空間，大學畢業生帶來的年輕人口，專科發展育出的菁英人口等。

這片好看的天際線，香港做不到，吉隆坡做不到，英國也做不到，因為很多地方的商業及住宅發展項目都傾向高和密。假設一層樓有六伙單位，每增加一樓層就是六伙單位的可帶來收益。這些幾何式，退縮式設計犧牲總樓地板面積，換來外觀極美的濱海天際線，也換來居住者的生活質素。我想政府在項目發展一定有落實view corridor (視覺通廊） 的規條，不然的話發展商不會自願浪費空間。

上網Google 一下，這些濵海公寓，85平方米（915平方尺），大概500萬丹麥克朗（78萬美元）。心算一下才600萬港幣，以香港的尺度來說，600萬港幣在香港只可以買入新界區中小型兩房約450-500平方尺的單位。丹麥樓價的性價比香港高很多。由此可想而知，若套現香港物業在西方住，居住空間及質素是一個很大的提升。當然，西方世界的樓價相對便宜，不過每年去維護物業也有一定費用，長命稅，長命清的概念。而香港一次過收回所有然而。若說物業，馬來西亞的性價比相當高，價錢適中，維護費不貴，不過二手市場亦不發達，所以此世界怎會有絕對的贏呢，什麼也有其長短。

我又問一下Claude AI，他幫我查一下Aarhus 人口平均薪資跟房租比例，租金大概佔淨薪三成，賺100元，才30元給予房租。此個數據非常健康，放眼世界，倫敦人要花46% 收入在租金上。倫敦以外的英國地方較好，約34%收入用在租金，所以很多人離開倫敦生活是正常現象。香港最慘，平均家庭把65.8% 收入在租金。

濱海地段的高端公寓項目應該是「高端供給」對上了「高端需求」，亦像很多規劃的故事，當資本大舉湧入高端市場，周邊中低端的租金也會被帶著往上爬。亦因為如此，丹麥養老金也是替自己蓋房子，增資產。退休金是長錢，今天繳進去的錢，可能三四十年後才要付出，這種資金性質剛好跟房地產的回報週期契合。蓋好、出租、慢慢升值。

地產永遠是莊家的賭埸，通常也會贏。