劏房逼遷記｜租約未完遇收樓　劏房租管失效　義華大廈街坊洗樓自救　他們為何難離市區？

（原文刊載於集誌社）

文｜集誌社記者

樓齡61 年的元州街義華大廈，被劏成逾 240 個劏房，九成居民年逾六旬，街坊指，這裏難得平租且有電梯，是個「有自主性的老人宿舍」。大廈最近被新業主收購，稱配合政府《簡樸房條例》整改，要居民在三月遷出。有租戶的死約未過，但 2022 年通過的劏房租管「2＋2」租賃期，對他們或已不再適用。居民為生活離不開這區，這個月來，他們在天台開大會、洗樓，設法自救，也想香港人知道劣質劏房戶的困境。

租住 27 年　炒散廚師　為何離不開深水埗？

深水埗，被視為基層最後希望，在這區邊陲的長沙灣元州街義華大廈，居民的最後安身之所，面臨失守。 67 歲的劉先生，在義華大廈渡過了 27 年的安樂歲月。他是中菜廚師，年青時曾到過日本、新加坡、台灣打工，「嗰時係日本整啲好普通的麻婆豆腐，啲客人已覺好好食，𠵱家時代變咗，鍾意手工菜」。

劉先生近年體力不如從前，主力做「炒散」廚師，香港仔、尖沙咀、旺角多區「四圍走」。好景時一個月可開約 20 日工，月入可近兩萬元，約 2500 元的租金，他自問有能力負擔，一直靠自己努力，照顧生活，但前題是，他要住在深水埗、長沙灣這類交通方便的市區。「通常三、四個鐘之前先通知你返工，如果要去元朗啲過渡性房屋，真係做唔到」。「你去到郊區，實冇車都得啦。佢都係臨急先搵我哋嘅啫。」

行了一層樓梯，劉先生帶記者來到他的蝸居。打開門，原本約 600 呎的單位，被間成九間板間房。劉先生住「尾房」，任廚師的他，正好住在一個由廚房改裝的劏房。原本放爐灶的位置，放了單人雪櫃和一個小抽屜，近天花板處間了一張「閣仔床」，令劏房的實用空間多些。

一屋原有九伙人一起生活，部分租客因逼遷而搬走。劉先生愛靜，難得多年來，住客都是三行、保安、的士司機、點心師傅等，很多時要清早外出工作，彼此都不嘈吵。劉先生說，27 年來，他的租金由約 1100 元加至 2500 元，面對逼遷，他說同區的劏房租金動軏五、六千，自問難以負擔。

逼遷事件曝光後，分間單位區域服務隊成員落區，掛起寫上「守護你的劏房權益」直幡，有隊員放下地產代理公司的名單。劉先生說，仍未能決定去向，如有參觀過渡性房屋的安排，他也會先看看再打算。「我要求又唔係好高啊，起碼呢搭車方面最基本。就算我落街啊買個公仔麵食啊，都唔使話行咁遠咁樣。我都咁滿足啦」。

集誌社檔案｜新業主關連公司為簡樸新生活集團

長沙灣義華大廈易手後，過百劏房戶被通知需在三月前退租搬離。翻查資料，兩新業主公司的董事陳洪楷，是上市公司「簡樸新生活集團有限公司」董事兼主席。簡樸新生活集團由物業投資者呂宇健（Ken）為大股東，陳、呂兩人均是投資班「導師」，集團 2024 年改名至現稱，以「堅定支持」簡樸房政策。
《集誌社》取得一張下款為「金成國際（長沙灣）有限公司」（下稱金成國際）的租約終止通知，涉及 411 至 413 號一至十一樓的住宅單位。通告去年 11 月底發出，指該公司為大廈的新業主，為配合《簡樸房條例》將於今年 3 月 1 日收回單位進行「全面整改工程」，並指所有租客的租約在上述日期「即時終止」，要求租客自行與徵收租金者洽談退租事宜，並確保於該日期前妥善安排搬遷。
翻查資料，金成國際去年 7 月成立，與義華大廈409 號另一新業主公司、去年六月成立的 Long Champ 31，均由陳洪楷任董事。陳亦是上市公司「簡樸新生活集團有限公司」的董事兼主席。簡樸新生活集團原名為利駿集團，2024 年宣布改名，以「堅定支持」簡樸房政策。集團該年的年報顯示其主要業務為室內設計及裝修，公司由物業投資者呂宇健為最大單一股東。呂亦曾在簡樸房政策推出後在專欄撰文稱表示歡迎，稱未來兩年簡樸房租屋市場將大有可為。
翻查資料，呂宇健創辦的中小型業主會，2020 年因匯豐控股停止派息，組成匯豐小股權權益大聯盟，掀起「維權」。惟他及後被傳媒發現其過去多年開班教「投資大法」，包括教學員借私貸及銀行透支額度，以投資高息匯豐、以及「炒劏房」。呂宇健為股東的創天傳承集團（現稱傳承教育），2022 年曾被廉政公署調查，無人被捕。網上資料顯示兩人現時屬同一間「學院」的「導師」，均有開設投資課程及拍片分享投資策略。陳洪楷現時亦持有八間名稱為「Long Champ」的公司。記者一月底多次以其社交平台專頁的電話及訊息聯絡陳，至截稿前未獲回覆。

死約未過被收樓　劏房租管未能保障最弱勢的租客

「致元州街 409、411、413 號義華大廈居民公開信。我們是以上地址的租戶，約 200人，九成以上是 60 歲以上的長者，還有行動不便的人，現舊業主將 409 至 413 賣給新業主，新業主要我們最遲要在 2026 年 3 月 1 日前搬走，經大家商量，時間傖促，不能辦到，最希望有一年以上的時間去辦租住的事情，有什麼想法，請打電話給聯絡人，我們齊心合力，將會有一個滿意的結果。」

天台開居民大會、逐家逐戶洗樓，拍門做家訪、找業主斡旋，年逾 70 的陳先生，有份組織居民向業主爭取合理安置。為自己、為街坊發聲，他說是出於義憤。「要我哋三月遷出， 當然唔合理啦」。

陳先生向記者出示租約指，他在 2024 年 12 月才搬入，至今只租住了 13 個月，「我有租約，簽到 2027 年。兩年死約，仍有 11 個月，租單寫明（死約）到 2026 年 12 月」，他認為，業主要他在「2＋2」的合約期內遷走，卻沒提出任何賠償方案，只叫他們向「包租公」（即二房東）、舊業主追討。「佢話我同你係冇租約㗎，但舊業主冇出過通告叫我哋 3 月 1 日搬，你（新業主）出通告，我唔追你追邊個呢？」

不過，房屋局回覆《集誌社》查詢指，若劏房是由二房東分租給租客，在原業主將業權轉讓給新業主後，新業主可在二房東的租賃屆滿時收回該單位，而該單位的分租租賃亦同時告終，「2+2」租住權保障亦不再適用。

集誌社檔案｜突然收樓　未提及賠償

《集誌社》獲得一份由二房東發出予租客的通知，內容指由於新業主決定收回物業進行全面整改工程，租客需於 2 月 20 日前退租及交還房間予二房東，以便其清理單位後交還予業主。通告指二房東將於確認租客單位內所有垃圾雜物已清走、清繳租金及水電費後，將按金悉數退回。

二房東：咩話、聽唔到

2022 年起實施的劏房租務管制下，劏房租客有「2+2」共四年的租住權保障，首兩年為「死約」，雙方都不能單方面終止租約，否則需賠償。通告未有提及如何賠償予租約未滿兩年的租客。記者致電該二房東張先生，他稱「咩話、聽唔到」之後收線；至於兩名原業主代表，其中一人在記者表明身分後收線、另一人的電話則接駁到留言信箱。

房屋局回覆查詢指，新業主與租戶作溝通並考慮其情況後，已分別提供了額外3至12個月的時間，即至今年3月至12月不等，讓租戶有多些時間準備遷出單位，然後才陸續收回單位。

劏房支援連線成員、聖方濟各大學湯羅鳳賢社會科學院高級講師賴建國表示，近年許多劏房業主已不會和租客簽訂合約，以逃避劏房租管，而租客一般亦因擔心加租而不敢提出要求。他稱房屋局回應揭示劏房租管的漏洞，「令劏房街坊更加弱勢」，又相信義華大廈情況不是個別例子。他籲當局考慮租用已經改裝、符合規格的簡樸房再轉租街坊，作為過渡安排，以解決市區安置的困難。

陳先生指，他們收集到的數據顯示，近 100 戶不肯搬，認為官方早前公布的數據，有淡化、粉飾太平之嫌。對於新業主將不適切居所改成合規的簡樸房，陳先生認為：「你做生意，無可厚非，但不顧民情就似乎冷漠啲」。說到簡樸房條例，他認為到最後難以執行，「你都聽過膠袋事件㗎啦，推咗咁多年，準備派垃圾袋，最尾都無限期押後啦，依家仲大件事，影響民生更加大。」他指出，綜援戶有數十萬戶，他們的租津只得約 2500 元，但合規劏房租金起碼五、六千元。「行唔行得通？我自己話，到最尾，七成（機會）執行唔到」。

街坊倡政府改建校舍安置受影響居民

跟街坊商議搬遷問題的過程中，劏房戶朱先生感受到政策問題，想提出為基層解困的方案，包括希望政府提供資助，讓原本居住於此的居民，在大業主裝修後可以回遷，又或者仿效曦華樓的模式，為被逼遷的長者劏房戶，設宿舍安置。

朱先生從前做過物管、運輸、泥頭、搬運等工作，約十年前遇交通意外後，行動不便，失去工作能力，要依靠綜援金過活，每月約 7200 元的綜援金，當中租金津貼約 2500 元，但他每月的租金連水電要約 3100元，因此，他日常用每一分一毫，都要精打細算。離不開深水埗，因這裏物價低廉，能讓他可以低微的綜援金過活，「我好簡單，呢區買到 18 元雙拼燒味飯；兩餸飯都係 32 蚊、水餃都係 28 蚊，惠康有 5 蚊菜⋯⋯」。

在這裏一住十年，原因很簡單：「最緊要有𨋢，腳不方便」，住在大廈中層的他，試過壞𨋢要行樓梯，他氣力不繼，上落兩層都要休息一會才能繼續。「我最遠都係可行到去東京街，或者係（元州街、青山道）小巴站附近買兩餸飯」，還有到區內的明愛醫院覆診，是他這十年的生活圈。

搬入這裏前，他曾住過救世軍的怡安宿舍，亦有申請輪候公屋，但因沒有正式的離婚文件，即使「年紀夠，分又夠，但文件唔夠」，仍未能上樓。
他的婚姻狀況，是另一個複雜的故事。他 30 多歲時，任物管工作，跟來自泰國的清潔女工結緍。婚後七年，妻子突然離開了他，雙方沒辦過正式離婚手續。在申請公屋時，因他有結婚記錄，沒離婚證明，房署未能批出單身公屋給他。

他曾到民政署、法援署等查詢，因自己只有結婚證書的副本，未能為他到家事法庭申離婚，「話一定要結婚證書正本，副本不受理」，「 問過可否去民政署宣誓？法援話無效，叫我去領事館，我 2015 年試過去問，沒下文」。

在義華大廈內，還有不少獨居長者，都跟朱先生類似，在離婚後，搬到這裏居住。82 歲的李先生，申請了公屋三年多，仍在等候中。「有時畀唔到你，過渡屋都要去，搬就一定要搬，香港政府唔畀有劏房，要人哋裝修，咁業主係咪要收返，遲定早咋。你冇得唔搬，最多拖三、四個月」。他的情況，跟不少住戶一樣，綜援的租金補助只得 2500多元，「我諗四圍都冇 2500 元租，起碼 4000元，我揾嚟做乜啫」。

面對逼遷，朱先生說，簡樸房的初衷、原意是好，「但到你落實時，有冇考慮過有我哋呢批人呢？」他說：「我哋生活咗咁多年，我哋已經習慣咗。」他直言，有做了政策白老鼠的感覺，沒想到條例來到，業主看中這裏有升降機，翻新後有出租潛力，令他們成為被逼遷的對象。

 66 歲的他，因個人際遇仍未能上樓，因已逾 60 歲，不能申請入住救世軍曦華樓這一類宿舍。事件曝光後，救世軍曦華樓獲民政事務總署同意豁免，向現居義華大廈的 62 歲或以上住戶，提供 50 個特別宿位。

他建議，政府考慮當義華大廈完成翻新後，承租這些單位，資助受影響的年長居民回遷，又或改建學校或工廈，設立如曦華樓一類的宿舍，供受簡樸房政策逼遷的長者入住，「好話唔好聽，點解你政府唔整啲『埋單屋』吖」。

集誌社檔案｜早年取締籠屋　建宿舍安置「籠民」

政府 1994 年制定《床位寓所條例》，為床位寓所（即籠屋）制定發牌制度，就消防、樓宇結構安全等訂立標準。當時政府曾承諾不會有任何籠屋住客會因條例實施而無家可歸，民政事務總署隨後推出「單身人士宿舍計劃」，為 60 歲以下受影響須遷出的住客安排住所。當局 2005 年宣布逐步停辦 28 間宿舍中的 26 間，分別由救世軍及鄰舍輔導會承辦、位於深水埗的曦華樓和西營盤的高華閣，則營運至今，合共提供 580 個宿位。

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