九龍城重建 6｜ 大面積重建在即　記舊區風景消逝　潮泰社群　戰前唐樓　有何留得住？

（原文刊載於集誌社）

文｜集誌社記者

走在南角道，兩旁的商舖十室九空，貼上市建局物業告示。市建局三年前公布九龍城衙前圍道及賈炳達道重建計劃，選取九龍城核心地段動土，原有整齊的低矮樓房，將建成七棟樓高 36 至 41 層的住宅大廈和廣場，九龍城街市亦會重置往賈炳達道公園新建的政府綜合大樓。
計劃進入收地階段，最快料 2030 年建成新政府綜合大樓、其餘部分則預計 2034 至 2038 年落成。市建局稱一直致力保留地區特色、並提供回遷方案，不過收地在即，不少老店光榮結業、泰國食肆自行原區覓址重開，只有約十間毗鄰九龍城街市的店舖，選擇過渡經營或回遷。
重建在即，讓我們回顧九龍城社區和建築群的特色和價值，以及將面對的影響。計劃下，地區特色可如市建局所稱，保留下來嗎？是次計劃的重建模式，又出了什麼問題？何為理想的保育與重建？

「三橫十一直」網格街道　城市化產物

打開地圖，九龍城區的規劃方整，由賈炳達道、衙前圍道、太子道三條橫路，以及聯合道、福佬村道、獅子石道等 11 條直路所組成。沿路走過，街道寬敞，四周都是低矮的唐樓建築群。這種「網格結構」是九龍城的特色，就連市建局也在規劃報告闡述，並稱重建後會保留。九龍城亦素有「小潮州」、「小泰國」之稱，戰後不少潮州人聚居寨城一帶，至七、八十年代，不少泰國「過埠新娘」嫁來香港，漸形成泰國社群。

考城學社創辦人何尚衡說，網格結構是現代城市化的產物，以往九龍城一帶為村落，1920 年代開始城市化後，劃分成不同地段，如網格般鎅開土地。而由於九龍城以往鄰近啟德機場，建築物設有高度限制，即使機場清拆後限制放寬、出現少數單幢式樓宇，但九龍城一帶仍保留了很多低矮的建築物。

是次重建計劃，市建局將在賈炳達道公園建設新政府綜合大樓，重置九龍城市政大廈、獅子會健康院及李基紀念醫局的設施；並將衙前塱道和南角道劃為「綠化行人步道」，興建七棟樓高 36 至 41 層的住宅大廈、及市集廣場。市建局強調，規劃有助保留網格街道的形態，並會盡可能全幢保留三棟戰前唐樓；同時採用「小街小舖」而非「購物商場」方式，預留新發展項目予特色商戶回遷，保留街道氛圍和地區特色。

泰國食肆「費事等」拒回遷　部分老店結業

地區特色真的可以保留嗎？根據市建局計劃，重建期間，被列為特色商戶的「潮泰食品及餐飲店舖」及「街市食品店舖」，可在衙前塱道和南角道的街尾過渡經營，直至新項目於 2034 至 2038 年落成後再回遷，享特惠租金五年。不過據記者統計，泰式食品及餐飲店舖中，暫只有「金麥泰泰國菜館」一間選擇回遷，其餘「泰式美食」、「泰式燒烤」、「昌泰食品」及「泰仔美食」均因等候年期過長、不想搬兩次、無法控制新舖大小等而拒絕回遷，並已經或將在同區覓舖重開。

「金麥泰泰國菜館」在福佬村道開了兩間舖，陳老闆稱，起初找到的街尾舖位較細、故再開設街頭較大的店舖，但坦言搬舖後，租金上升、客人也因位置較遠而減少。陳老闆指女兒有意繼續經營、亦屬意原本南角道一帶較中心的位置，故預留了 10 萬元按金作日後回遷留位費用。不過重建年期或達十年，陳老闆笑言，情況難料、自己屆時也可能退休，加上獲告知相關按金可隨時退回，故「做住先」。

至於「街市食品店舖」及其餘「潮式」食品及餐飲店舖，有約十間選擇回遷，不過不少也坦言重建年期長，未知是否可經營至回遷一刻，現階段僅「做住先」。有店主另表示，被要求過渡期間繳交的租金按應課差餉租值計算，較市建局接手後、現時繳交的租金為高，難以負擔，或「捱唔落去」。

另一邊廂，有不少老店相繼結業。有 70 年歷史的潮州茶莊源茂興記，未被列為特色商戶、不獲回遷資格，已光榮結業。有 50 年歷史的啟華魚蛋，雖曾獲邀回遷，但引市建局稱新舖僅做零售而無工場，自設工場製魚蛋的他們不考慮，同將結業。有逾 60 年歷史的義香荳品、逾 40 年歷史的葉盛行、逾 30 年的汕頭澄海老四鹵味專門店等亦已結業。

市建局拒覆回遷舖最終數字　「致力保留龍城特色」

市建局去年中曾表示，有六成「街市食品店舖」有意回遷，連同「潮泰食品及餐飲店舖」共約四成有意回遷。不過市建局未有透露確實數目、此比例亦非最終數字。《集誌社》上月再向市建局查詢，最終答應回遷的店舖數目和百分比，及如何評價回遷方案成效、能否保留地區特色？市建局拒透露最終答應回遷店舖的數字或比例，僅稱推展項目時「一直致力保留『龍城』地區特色」，早在規劃階段已研究在完成重建後預留位置讓特色商戶回遷，繼續於原區經營。

對於區內老店如有 70 年歷史的潮州茶莊不獲邀回遷，市建局稱界定特色商戶標準源於 2022 年委託顧問在九龍城街頭進行調查，訪問市民到訪該區的原因和消費習慣，結果顯示大部分人到訪主要是「行街買餸」和光顧區內食肆，因而定出「街市食品店舖」及「潮泰食品及餐飲店舖」為特色商店。

市建局稱，相關特色商戶在充分考慮個人意願、整體經濟、營商環境及店舖營運方式等因素後，決定是否參與過渡經營安排或回遷；而特色商店以外的經營者，除可獲市建局提供的補償及津貼，若尋找合適處所經營時有困難，局方中介服務可提供協助，在項目落成後，「市建局亦歡迎他們重回新項目的商舖經營。」

集誌社檔案｜約十舖答應過渡經營　待新項目落成可回遷

現時重建範圍的店舖安排如何？據記者採訪及統計，位於衙前塱道街頭的舖位，包括唯豐潮州食品、潮發白米雜貨、金城海味、隆灃凍肉、多豐盛優質食材、德興隆及鮮味市場，料營業至 2026 年底至 2027 年初，待裝修完畢便可搬遷到街尾舖位；位於街尾的元合雜貨、林記臘味家、新興文記牛肉、新榮興肉食、東星優質蔬果，則可留在原舖繼續經營。位於衙前圍道和南角道交界的新金華燒味滷水專門店，在原舖經營至約 2027 年亦會搬去過渡舖。
據市建局計劃，這些店舖待衙前圍道項目於最快 2034 年落成後便可回遷，並享特惠租金五年。不過不少商戶坦言，現時居民搬走後人流和生意已大減、加上新項目有機會十年後才落成，未知到時情況如何。有店舖如新金華便表明，只預計參與過渡安排、不會回遷，因屆時已屆退休年齡，「做唔到㗎喇。」
至於九龍城街市的舖位，則由食環署管理。食環署回覆，新政府大樓預計 2031 年落成，舊街市將於新街市投入服務後關閉，確保街市服務無縫銜接，照顧居民日常購物需要。市建局負責為政府設計及興建該大樓，完成後將大樓移交政府管理及使用；食環署則負責街市設計規格，管理重置後的街市。
新街市會否預留舖位，讓原有租戶回遷？食環署指，一般而言，現有租戶可選擇在重建後的街市繼續經營，透過「圍內競投」租賃重建後的新攤檔，而新攤檔開業後，可按情況獲指定時期租金和冷氣費豁免。署方會適時與九龍城街市現有租戶溝通，進一步掌握他們遷往新街市的意願，並據實際情況作相應安排。

低矮唐樓群建成高樓、廣場　消失的「舊區」感覺

回遷計劃仍有不少變數，而即使重建，原有社區面貌亦將改變。考城學社何尚衡說，城市結構與社區活動有一定關係，九龍城原有建築結構細碎，由多棟低矮唐樓組成、不同小業主持有，因此可容納較多細規模、多元的商舖；與此同時，街上的店舖，以及建築物高度與街道闊度間所形成的「舊區」比例，營造獨特的城市景觀和認同，令走在九龍城，會有一個「舊香港」的感覺。

但一旦大規模重建，社區原有的生命力和感覺便難以維持。何尚衡提到，新落成的啟德一帶，有很多空曠的空間與廣場，雖設有街舖和柱廊，但予人感覺像深圳，「因為嗰個唔係一個香港人行慣香港嘅空間感覺。」

而南角道擬重建為綠化行人步道和市集廣場，更寬闊的街道和廣場，行人或感更舒服，但何尚衡質疑，這樣的發展是否適合該區？當九龍城本身已有很大的公園、公共活動很多時在街道發生，「有冇必要拆咁多建築物，整個廣場喺中間？」

即使市建局稱將重建成地舖、保留街區特色，但何尚衡指，屆時舖位面積、類型、營運方向改變，租金上升，原有社區的小店亦難以重開；而以往唐樓有地下樓梯通往住宅，重建後變成巨型基座或平台，居民與街道的關係，以致整個社區面貌也會改變。「好似灣仔囍帖街（現囍匯），佢都嘗試整返條街出嚟，但入面嘅舖頭唔同咗，令人覺得行嗰條街同舊時行囍帖街係兩樣嘢。」

三分一九龍城重建：係咪仲保持到獨特性？

說到底，是地方獨特性的喪失。何尚衡說，重建很多時會產生一個當代規劃生產出來的空間，同時代、不同地區的重建，不論是九龍城、牛頭角、觀塘，生產出來的建築物也很類似，而市建局聲稱的「地區特色」，最終猶如「錦上添花」、「好多類似嘅嘢之下嘅一個裝飾元素之一」。

本土研究社陳劍青同認為，九龍城獨特之處，在於仍保留往昔整個街區的設計和面貌，有獨特的城市遊歷體驗。市建局雖說尊重街區，但未來規劃中，「會打通本身嗰啲位、啲路又變打斜，其實唔係真係保留到本身街區嘅肌理」。這個橫跨四條街的重建計劃，連同早前的啟德道項目、以及其他區內私人發展商單棟重建，「其實加加埋埋，成個九龍城嘅舊區環境都冇咗三分一。對於未來佢係咪仲保持到本身嗰種獨特性呢？都係一個好大嘅隱憂。」

街區形態外，還有區內社群和小店的存續。陳劍青說，重建影響區內潮泰社群的生存，但過程中未有效保障該些社群不受影響；他亦質疑「特色商戶」的定義，指一些潮泰雜貨店，本身都是連結社群很重要的空間，卻不受現行政策保障，如崇麟鞋業要自行於獅子石道覓地重開。

保育戰前唐樓外　整體氛圍之重要

是次重建計劃，市建局曾提出保育三幢戰前唐樓，並指保育範圍待進一步評估才決定，但用意是盡可能全幢保留，「以記念九龍城原有的網格狀市區街道布局」。考城學社曾提出，範圍內尚有多一幢戰前唐樓，但市建局會否再保育、及如何保育仍屬未知數。

何尚衡固然希望戰前唐樓得以保留，但他指出，社區整體的觀感和氛圍也重要，若周遭環境已改變，只原封不動、「博物館化」保留幾棟唐樓，會有奇怪、不和諧的感覺。他解釋，唐樓是平民建築，本身不屬非常精緻特別的建築物，但整排建築、連同周遭環境和街道，反映了上一代港人的生活痕跡、靈活變通的彈性，並因由戰前有約束兩萬幢，減至現時僅約 160 幢、不足百分之一，而顯得異常珍貴。

何尚衡指，尤其南角道上建於 50 年代初的懸臂式唐樓，「成排好完整、狀況好好」，在香港較少見，保留了上世紀平民生活的氛圍；這些唐樓也見證了四十年代末建築技術的進步，不設騎樓柱，令行人路更闊、光線更充足，很值得保留。一般人常用戰前、戰後作為建築物價值的分水嶺，但何尚衡覺得兩者同樣與港人生活關係密切，「二戰後起嘅建築物唔一定冇咁有價值」。

《集誌社》上月再向市建局查詢，重建範圍內戰前唐樓的保育方案，市建局僅表示，古物諮詢委員會不建議對範圍內的戰前唐樓予以評級，而據委員會建議，市建局已聘請保育建築師，為相關戰前唐樓進行詳細評估。

市建局在重建範圍，識別出衙前圍道68號、衙前塱道36及38號、衙前塱道44及46號三幢戰前唐樓，並曾提出盡可能全幢保留。考城學社另發現衙前塱道50號同為戰前唐樓。圖為衙前圍道68號，建於1935年，該唐樓原有碩果僅存的木樓梯，惟現時入口已被封。

本土研究社批社會影響評估太倉促

重建範圍的土地 10 月 18 日復歸政府所有，待居民及商戶遷出，市建局將展開平整地盤工作。現階段要扭轉重建局面大概太遲，但九龍城不是第一個、也不是最後一個重建的老社區，對於重建的影響、還有理想的重建模式，還是可以多點思考。

本土研究社陳劍青認為，最大問題是重建初期的社會影響評估太過倉促，猶如「過場」角色、而非有意義的調查，對該區是否適合重建、或對社區有多大衝擊，並無有效評估，導致各種問題衍生。他舉例部分店舖面對代際問題，如十月初結業的「義香荳腐食品」，「你畀佢個舖喺度繼續經營，佢會繼續可能做多十幾二十年；但一遇到重建佢就冇心力喇，你叫佢搬就唔再搬，佢就話摺咗佢，其實係加速咗本身社區嘅衰落。」

然而，這些影響卻沒有在最初的評估呈現、令重建在前期得以調整，社會亦相應付出了代價。「你見到佢成個計劃，由一開始宣布到而家基本上冇郁過，其實反映到成個重建嘅過程或模式係出咗啲大問題。」

事實上，當局並非沒有就九龍城重建做過詳細的評估。那是 2011 年，因應新公布的《市區重建策略》中「以人為先，地區為本，與民共議」工作方針而設立的「市區更新地區諮詢平台」（DURF）。平台開展規劃研究及社會影響評估，又進行兩階段公眾參與，聽取區內居民、商戶的意見，於 2014 年將報告提交政府，當中將九龍城區劃為「修復與活化優先範圍」。不過十年後，重建方案與當初建議大不相同，該平台亦沒有再設立過。

考城學社創辦人　質疑重建發展與保育方向相違

對於理想的重建模式，考城學社何尚衡說，沒人能預測重建的成果，認為即使要重建，也可試行細規模、分階段發展，建成後再作檢討、讓商舖慢慢過渡，而非一次過取九龍城中間「做一個咁大嘅發展」，改變整區的觀感，「而家一次過就咁起，如果真係失敗或者做得唔好，佢都冇得點改善。」

近年九龍城寨成熱話，教他納悶的，是發展與保育方向的相違：「將近似佢哋欣賞或者推廣嘅社區拆毀，然後起個度度都差唔多嘅新發展區，而家香港係咪需要咁大嘅地產發展呢？」，「近年啲人都成日講集體回憶、或者香港嘅形象或印象，咁樣發展係咪同呢啲係相違背呢？」

何尚衡明白，部分樓宇狀況未必很好，認同重建應要改善樓宇狀況，如加裝升降機，但比較理想的做法，是保留原有的城市氛圍、生活方式和社區活動。「其實四層樓的建築物，起了六層高，已經多了 50%」，但他也明白，香港人習慣賺到盡、用盡發展潛力，「如果可以起 20 層，但你只係起 8 層，應該冇人會咁做，呢件事都好難改變。」

對於九龍城重建，何尚衡嘆「香港冇咗一個咁特別嘅區域係好可惜」。雖然不同地區都有戰前唐樓，但九龍城是在「唔遠嘅範圍、walkable distance，去到十幾棟二戰前樓宇，店舖類型同活動又咁豐富」，走在九龍城一帶，附近都是相對完整的低矮建築、感覺與香港市區其他地方不同，很是難得，「如果成個香港都係一樣、或者同質化，反而冇咗香港嘅特色或者獨特嘅地方。」

盼檢視重建策略：九龍城下半場點行仲有好大空間

陳劍青亦關注重建模式，認為應重新審視市區重建策略。項目有六成為公家地、私人地僅佔四成，陳劍青批評，市建局透過「食公園」再興建綜合大樓，將原有社區設施和街市「由中心搬到邊陲」，「然後攞咗一啲核心嘅市區用地去圖利」，並非優質的重建模式；而近年這種自創的「食公家地」重建策略，亦無根據《市區重建局條例》規定諮詢公眾。

見證市建局多年發展，陳劍青覺得，人的因素也很影響最後的發展結果，新任市建局行政總監蔡宏興今年六月上任，陳盼能一併檢討整個重建策略，亦盼盡量做到「redevelopment without displacement」，盡量不製造不必要遷移、令原有社群不致在重建過程消失。重建進入土收程序，陳劍青認為，現時只是走了上半場，但還有下半場，「九龍城嘅下半場要點行仲有好大空間」，「就算收完，其實仲有好多空間可以令到一啲社區資源可以保存落嚟。」

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